나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [34] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 주소

부산광역시 연제구 연산동 2121-18

3. 건물 정보

* 건물명: PARK HILLS

* 용도: 오피스텔 및 공동주택 (업무시설, 도시형 생활주택)

* 사용승인일자: 2021년 8월 5일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 (해당 호실은 8층)

* 전용면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

4. 토지 정보

* 총 토지면적: 8.27㎡ (약 2.50평)

* 건부지 이용 중

5. 감정가

* 157,000,000원

6. 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (34)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

7. 특이사항

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 부산광역시 연제구 연산동 소재, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

* 본건은 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 (30m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 주식회사센티움홀딩스 (2021-08-13)

* 근저당권: 부산제일신용협동조합 외 1명 (3,758,700,000원, 2021-08-13) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이혜린 (130,000,000원, 2023-10-11 전입, 2024-09-10 확정) - 을4

* 임의경매: 부산진신용협동조합 외 1명 (3,467,333,554원, 2024-08-26 개시결정) - 갑2

* 총 등기부채권액: 3,888,700,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 이혜린 (이 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-11

* 확정일자: 2024-09-10

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 의견

* 본 건은 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 주택임차권(을4)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 경매 절차를 통해 해당 임차인의 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (물건명세서상 확인)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

* 본 물건이 소재한 연산동은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

* 배산역 인근에 위치하여 도보 이용이 가능한 거리에 편의점, 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 유무

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 부산시 연제구 일대에서 경로당과 같은 시설의 이전 및 신설에 대한 주민 반대 사례가 있으나, 이는 해당 시설 자체의 특성 및 지역적 갈등과 연관된 것으로, 일반적인 상업지역의 혐오시설과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

* 건축물 정보에 따르면 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 복합적으로 이용되고 있으며, 대부분 원룸형으로 구성되어 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 주거 형태를 제공합니다.

* 건물 내 기본 위생, 급배수, 난방, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 편의시설

* 인근에 대형마트(탑마트 연제점, GS더프레시 부산연산점 등)가 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 병원, 학교 등 주요 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교육 환경

* 인근 초등학교로는 연제초등학교(도보 약 2분), 연동초등학교(도보 약 4분)가 있으며, 중학교로는 거성중학교, 연산중학교 등이 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성

* 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 (약 38.8억 원 vs 1.57억 원), 채무 관계가 복잡한 유동화 물건임을 시사합니다. 중복 병합 사건으로 경매 절차가 진행되고 있어, 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

* 임대 관계 미상

* 보고서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 임차인의 전입일자 및 확정일자가 확인되었고 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 부동산 경기 변동

* 전반적인 부동산 경기 침체 또는 지역 시장 상황 변화에 따라 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 3호선 배산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주변 환경 또한 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 투자 가치가 있습니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능하나, 채권 총액이 높은 유동화 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 배산역 도보 이용 가능한 거리의 2021년 준공 건물로, 최근 공급된 신축 오피스텔의 희소성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 상업시설, 마트, 학교 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 임차 수요: 연산동은 직장인 및 학생 수요가 풍부한 지역으로, 오피스텔 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

해당 물건의 감정가는 157,000,000원입니다. 제공된 정보와 시세 조사를 바탕으로 현재 시세는 평당 약 2,100만원 ~ 2,300만원 수준으로 판단됩니다. (23.94㎡, 약 7.24평 기준, 총 시세 약 1억 5천만원 ~ 1억 6천 7백만원)

본 물건은 경매 절차에서 감정가 대비 다소 낮은 금액으로 입찰을 시작할 가능성이 있습니다. 다만, 신축 오피스텔이라는 점과 주변 시세를 고려했을 때, 1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.