나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [33] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (33)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

* 건물명: PARK HILLS (파크힐스)

* 용도: 오피스텔 (업무시설 및 공동주택)

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 19.49㎡ (약 5.89평)

* 토지지분: 19.494102457309456㎡ (약 5.89평)

* 건물면적 (전용): 56.46㎡ (약 17.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

* 준공/사용승인일: 2021년 8월 5일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24)로 이루어진 세장형 토지로, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 인접지 대비 등고평탄한 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (33)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권 (채권액 3,758,700,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 반

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입/확정일자: 2021년 8월 20일

* 배당신고일자: 2024년 10월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2021.08.13, 주식회사센티움홀딩스)

* 근저당권 (을1, 2021.08.13, 부산제일신용협동조합 외 1명, 3,758,700,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2, 2025.02.21, 반창현, 50,000,000원, 말소) - 전입/확정일자: 2021.08.20

* 임의경매 (갑2, 2024.08.26, 부산진신용협동조합 외 1명, 3,467,333,554원, 말소)

* 총 채권액: 약 3,808,700,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 연산동 일대는 배산역을 중심으로 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

* 오피스텔 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 배산역을 통한 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋아 직장인 수요 유입이 용이하며, 이는 임대 수익 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변에 다양한 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 2층에 위치한 오피스텔(전용면적 56.46㎡)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 소화설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 생활 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 교육 시설: 연동초등학교, 거성중학교, 동인고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보: 복수의 채권 및 경매 절차가 병합되어 진행되거나, 금융기관의 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 법적 절차의 복잡성이나 특별한 관리가 필요할 수 있습니다.

* 신축 건물 하자 가능성: 2021년 사용승인이 된 비교적 신축 건물이나, 하자 보수 또는 구조적 문제 발생 가능성은 항상 존재합니다.

* 시장 변동성: 오피스텔 시장은 금리 변동, 정부 정책, 지역 공급량 등에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 본건에 대한 정확한 임대 관계(다른 임차인의 유무, 월세 시세 등)는 확인되지 않았으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구 연산동 배산역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 최근 사용승인된 건물(2021년)이라는 점은 장점이나, 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특수 물건으로 법률 및 금융적 검토가 추가로 필요합니다.

* 권리분석상 인수할 임차인 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 배산역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 선호도가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 주변에 직장인 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 제로 보증금 인수: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 185,000,000원입니다.

* 현재 주변 시세 조사 결과, 유사한 면적(56.46㎡)의 오피스텔은 연산동 일대에서 약 1억 8천만원에서 2억 원 사이에서 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

* 건물의 신축 연식(2021년) 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 약 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 수익률 목표, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.