나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [21] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (21)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

새주소: 부산광역시 연제구 연수로225번길 6 (연산동)

건축물 용도: 오피스텔, 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형), 업무시설

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일자: 2021년 8월 5일

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.43㎡ (약 2.55평)

토지지분: 8.431561849229489㎡ (약 2.55평)

건물면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.42㎡ (약 7.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24)가 일단으로, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)<건축법>에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합외 1명의 근저당권(을1)입니다.

경매개시결정 등기(갑2)는 2024년 8월 26일에 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 3,888,700,000원입니다.

소유권보존 등기(갑1)는 2021년 8월 13일에 주식회사센티움홀딩스 명의로 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김세리 (김 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 31일

확정일자: 2021년 8월 19일

배당신고일자: 2024년 9월 26일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을2) 말소.

* 임차인 김세리 씨는 대항력이 없으므로, 경매로 인한 소유권 이전 시 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인은 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것이나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우를 대비하여 관련 내용을 인지해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2021년 8월 13일자 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1).

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당권), 을2(주택임차권), 갑2(임의경매개시결정).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 특별히 명시된 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건이 소재한 연산동 일대는 소규모 공동주택, 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특성

부산도시철도 3호선 배산역을 이용하는 유동인구가 있으며, 주변 주거단지의 배후 수요도 확보 가능한 지역입니다.

도시형 생활주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

연제구청 관련 정보에 따르면, 연산6동 인근에는 연화경로당, 연제 중앙새마을금고, 부산은행 연산영업소 등이 위치해 있습니다.

5.2. 주변 환경 리스크 (혐오시설)

부산광역시 연제구 연산동 2121-18 주변에 대한 혐오시설 유무를 확인한 결과, 현재 검색된 정보로는 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 김세리 씨의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 임차인이 취할 수 있는 법적 조치 가능성을 염두에 두어야 합니다. (보증금 1억 3천만원)

6.2. 물건 자체 리스크

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 현재 공실 여부 및 건물 내부의 관리 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

건물은 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼합된 형태이므로, 공실 발생 및 임대 수요 변동성에 대한 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 역세권 신축 소형 오피스텔/도시형생활주택으로, 총 9층 건물 중 2층에 해당하며 사용승인일자는 2021년 8월 5일입니다.

감정가는 1억 6천만원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 김세리 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 보증금 1억 3천만원이 존재하나 낙찰자가 인수하지는 않습니다.

다만, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점이 있으나, 실제 임대 수요 및 공실률 등은 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 3호선 배산역 인근 역세권 입지.

* 2021년 사용승인된 신축급 소형 오피스텔/도시형생활주택.

* 준주거지역 내 위치하여 향후 발전 잠재력 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 확보 용이.

9. 예상 입찰가

현재 시장 시세를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 및 도시형생활주택의 매매가 및 전세가 수준을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 6천만원은 합리적인 수준으로 보입니다.

(참고: 유사 면적 오피스텔 매매가는 1억 5천만원~2억 5천만원, 전세가는 1억 3천만원~2억 5천만원 수준에서 분포하는 것으로 파악되었습니다).

해당 물건은 신축 건물이라는 점과 배산역 역세권 입지, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 1억 4천 4백만원 ~ 1억 6천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.