나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [23] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (23)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 (신주소: 부산광역시 연제구 연수로225번길 6)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 185,000,000원

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95평)

건물면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

1.3. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

준주거지역

가로구역별 최고높이 제한지역 (30m 이하)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부상 채권 총액은 약 3,888,700,000원 수준입니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

을1. 근저당권 (부산제일신용협동조합 외 1명)

접수일자: 2021년 08월 13일

권리금액: 3,758,700,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 30일

확정일자: 2022년 11월 21일

비고: 대항력 없음 (부동산임의경매 신청 채권자의 권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 말소 예정)

주의: 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 130,000,000원이 존재하므로 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부상 지상권 등은 명시되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: PARK HILLS (파크힐스)

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물

사용승인일자: 2021년 8월 5일 (준공 3년차)

용도: 업무시설 (오피스텔) 및 공동주택 (다세대주택) 혼합 건물

총 세대수: 39세대 (감정평가서 기준)

해당 물건: 2층 201호 (건물면적 28.23㎡)

대지면적: 331.6㎡ (2필지 일단)

건축면적: 198.08㎡

건폐율: 59.73%

용적률: 439.36%

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

배산역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 결합된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

가까운 거리에 연제구청, 연산도서관 등이 위치하여 행정 및 문화시설 이용이 용이합니다.

차량 이동 시 부산의료원 등 종합병원 및 대형 쇼핑 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

부산도시철도 3호선 배산역과 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

인근 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

주변 지역에 소방학교, 구청 등 관공서가 위치하며, 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

건축법상 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당하여 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

중복병합, 유동화, 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 본 건은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 임대 관련 리스크

임차인 정 씨가 보증금 130,000,000원을 가지고 있으며 대항력은 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 절차가 지연될 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 공실이거나 기타 임대 조건이 있을 수 있어, 명도 후 임대 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

사용승인일자가 2021년 8월로 비교적 신축 건물이나, 하자 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다. (건물 점검 필요)

오피스텔과 도시형생활주택이 혼합된 건물로, 관리 주체 및 관리비 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 배산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 연식(2021년 준공)이 짧고 입지조건이 양호하여 투자 가치가 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 명확합니다.

다만, 대항력 없는 임차인의 보증금이 존재하므로 명도 과정에서의 신중한 접근과 협상이 중요합니다.

유동화, 중복병합 등의 특이사항은 권리 분석상 문제가 없을 것으로 보이나, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 상품성이 우수합니다.

배산역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 생활 편의성.

시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 경매의 장점.

향후 연산동 일대 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 185,000,000원입니다.

건물 면적 28.23㎡ (약 8.54평) 기준으로, 연제구 연산동 일대 오피스텔의 현재 시세는 평당 약 1,000만원에서 1,500만원 사이로 추정됩니다.

이는 보수적으로 평당 1,000만원으로 계산할 경우, 약 85,400,000원 정도의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가가 실제 시장 시세 대비 높게 책정된 경우도 있으므로, 이 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

임차인의 보증금 130,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.

따라서, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (예상 범위: 129,500,000원 ~ 166,500,000원)

정확한 입찰가 결정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 임대 현황에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.