나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [19] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

위 부동산(물건 19)의 "부동산현황조사보고서 및 감정평가서"의 열람은 2024타경4543 사건의 "현황조사보고서, 감정평가서"에서 중복병합사건 "2024타경58717"으로 조회하기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산지방법원 2024타경4543 (19) 사건의 물건에 대한 상세 분석을 담고 있습니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (19)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

* 건물명: PARK HILLS (주택건축물대장상 표제부 정보 기준)

* 용도: 오피스텔 및 공동주택 (도시형 생활주택)

* 감정가: 165,000,000원

* 토지면적: 8.27㎡ (약 2.50평)

* 토지지분: 8.265830903790087㎡ (약 2.50평)

* 건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평) - 전용면적 추정

* 건물지분: 23.94㎡ (약 7.24평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일자: 2021년 8월 5일

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

* 참고사항: 본 물건(19번)의 현황조사보고서 및 감정평가서는 중복병합사건 2024타경58717 사건에서 조회 바람.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건 물건(19번)의 등기부등본 및 관련 정보를 토대로 분석한 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사센티움홀딩스 (2021-08-13)

* 근저당: 부산제일신용협동조합외 1명 (3,758,700,000원, 2021-08-13) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김민규 (30,000,000원, 2021-09-06 전입/확정) - 대항력 없음, 말소 대상

* 강제경매: 김민규 (2024-07-04) - 말소 대상

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-08-16) - 말소 대상

* 임의경매: 부산진신용협동조합외 1명 (3,467,333,554원, 2024-08-26) - 말소 대상

* 총 채권액: 약 3,788,700,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민규

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-09-07

* 대항력: 없음 (따라서 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 기타 참고사항: 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 상세 조사 필요하나, 명시된 임차인은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 주거용 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 유동인구 및 배후수요: 배산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변의 주거 단지 및 상업 시설로 인한 배후 수요가 존재합니다.

* 상권 현황: 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 일반적인 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일자: 2021년 8월 5일).

* 내외관: 외벽은 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 이중샷시창 구조입니다.

* 이용상태: 오피스텔 및 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 화재 탐지/경보, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보: 이러한 특수 물건 정보는 복잡한 채권 관계나 다수의 사건이 병합되어 진행되고 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 지연이나 추가적인 확인 작업이 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 정확한 세대 정보 확인: 본 건물이 오피스텔과 공동주택으로 혼합되어 있으며, JSON 데이터에 제시된 호수(504호)와 감정평가서상의 호수(201호)가 상이한 점은 주의가 필요합니다. 최종적으로는 현장 조사 및 공부 확인을 통해 정확한 물건 호수를 파악해야 합니다. (본 보고서에서는 감정평가서상의 '제2층 제201호'를 기준으로 작성되었습니다.)

* 주변 환경: 부산 연제구 연산동 2121-18번지 주변에 대한 직접적인 혐오시설 검색 결과는 없었으나, 부동산 투자 시에는 항상 인근 지역의 개발 계획, 민원 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 부산 지하철 3호선 배산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계가 복잡한 임의경매 물건이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 특히 임차인 김민규 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 전액이 인수되지 않는다는 점은 긍정적입니다. 다만, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 상세한 권리분석 및 현장 조사가 더욱 중요합니다. 또한, JSON 정보와 감정평가서상의 호수 차이 등은 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대가 가능하며 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 배산역 도보 이용이 가능한 위치로, 출퇴근이 편리하여 임차인 확보에 유리합니다.

* 안정적인 수요: 연산동은 부산의 주요 주거 및 상업 지역으로, 오피스텔 및 원룸형 주택에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

* 권리상 안전: 모든 이해관계인의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다. 유사 면적(약 23.94㎡, 7.24평)의 오피스텔 실거래가를 종합적으로 검토한 결과, 연산동 지역의 신축급 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

* 참고 사례: 연제스퀘어(32㎡) 102,000,000원, KH파인빌(28㎡, 구형) 5,900,000 ~ 6,800,000원 등.

* 최근 연산동 지역 오피스텔의 면적 대비 실거래가는 약 3.2백만원/㎡ (연제스퀘어) ~ 2.4백만원/㎡ (KH파인빌) 수준이나, 본건은 신축 건물임을 감안해야 합니다.

* 감정가(약 689만원/㎡)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있으나, 신축 건물 및 특정 조건으로 인해 높게 평가되었을 수 있습니다.

따라서, 본 건의 투자 가치를 고려하여 예상 입찰가를 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다. 본 가격대는 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 것으로, 상세한 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.