나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [18] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (18)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 (연수로225번길 6)

용도: 오피스텔, 공동주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95평)

토지지분: 9.747051228654728㎡ (약 2.95평)

건물면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

사용승인일자: 2021년 8월 5일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건은 2필지(연산동 2121-18, 2121-24)가 일단의 토지로, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 총 채권액

등기부채권 총액은 3,888,700,000원입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

임차인: 우형욱

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021년 8월 23일

확정일자: 2021년 8월 23일

배당신고일자: 2024년 10월 10일

대항력: 없음

* 권리분석 요약

본건은 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매)들이 다수 존재하며, 이들 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 우형욱은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

본건 소재지인 연산동 일대는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 오피스텔/주택 임대 시세

PARK HILLS 오피스텔의 경우, 전용면적 약 23㎡(11평형) 기준 월세가 보증금 1,000만원에 월 50만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 다만, 최근 전세/월세 시세는 다양하게 분포하고 있어 정확한 시세 파악을 위해 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통

부산도시철도 3호선 배산역이 인근에 위치하며, 버스정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육

인근에 연동초등학교(A등급, 도보 약 2분), 거성중학교(A등급, 도보 약 11분), 동인고등학교(S등급, 도보 약 7분) 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계

총 채권액이 약 38.8억원으로 매우 높은 수준이며, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 주의가 요구됩니다.

* 임차인

임차인 우형욱은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않으나, 경매 절차에서 임차인 관련 사항을 상세히 확인해야 합니다.

* 주변 환경

검색 결과, 연산동 일대에서 경로당 신설 반대 움직임 등 주민 갈등 사례가 일부 확인되었으나, 이는 본건과 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다. 또한, 부산 지역의 대규모 하수처리장 등 혐오시설이 언급되기도 하나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축인 오피스텔 건물 내 유닛으로, 배산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변에 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 다만, 높은 총 채권액과 복잡한 권리관계는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공되어 비교적 깨끗한 상태의 건물입니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치합니다.

* 생활 편의: 주변에 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 185,000,000원입니다.

유사 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세를 고려할 때, 전용면적 28.23㎡(약 8.54평) 기준 1억 7천만원 ~ 2억 2천만원 사이에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

특히, PARK HILLS 오피스텔의 경우 11평형 기준 1억 4천5백만원에서 2억 5천만원 사이의 다양한 거래 사례가 확인됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 물건의 상태, 입지 조건, 그리고 현재 경매 시장의 상황을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 185,000,000원에서 222,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 최종 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.