나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [14] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 연제구 연산동 2121-18번지 파크힐스 4층 404호에 위치한 부동산 경매 물건입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경4543 (14)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 6.78㎡ (약 2.05평)이며, 토지 지분은 6.777705122865472㎡ (약 2.05평)입니다.

건물 면적은 19.63㎡ (약 5.94평)이며, 건물 지분은 19.63㎡ (약 5.94평)입니다.

본건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

건축물대장상 본건이 속한 건축물(PARK HILLS)은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물로서, 2021년 8월 5일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 주된 용도는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 약 3,888,700,000원입니다.

임차인 현황으로는 조유빈이 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 9월 10일, 확정일자 2021년 8월 24일로 등록되어 있습니다.

그러나 상기 임차인 조유빈은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을2) 또한 말소 예정으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 연산동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

배산역 역세권에 위치하여 유동인구가 확보될 가능성이 높습니다.

준주거지역에 해당하여 향후 상업 시설 또는 주거 관련 시설의 개발 잠재력이 있습니다.

주변에 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 지역에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복병합, 유동화, 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡하여 추가적인 확인 및 조사가 필요할 수 있습니다.

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 되어 있으나, 등록된 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 임대 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 3호선 배산역 인근에 위치하며, 2021년 준공된 신축급 건물로서 입지 및 건물 상태 면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이하며, 인수되는 권리 부담이 없어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 3호선 배산역 역세권 입지

* 2021년 사용 승인된 신축급 건물

* 준주거지역으로 향후 가치 상승 기대

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 소유권 확보 용이

* 낙찰자가 인수할 권리 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택/오피스텔의 거래 시세는 대략 10,000만원에서 12,000만원 사이로 추정됩니다.

특히, 2017년에 준공된 53.808㎡ 면적의 물건이 26,000만원에 거래된 사례(약 483.2만원/㎡)를 고려할 때, 본건(19.63㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

본건의 감정가는 170,000,000원이나, 최근 거래 시세와 비교했을 때 약 29% 이상의 할인율을 적용한 120,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.