나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [9] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (9)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층304호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설/오피스텔 및 공동주택 혼합)

* 감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

* 건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

* 토지면적: 10.60㎡ (약 3.21평) (건물 전체 면적 대비 토지 지분)

* 건물 총 연면적: 1579.26㎡

* 대지 면적: 331.6㎡

* 건축 연도: 2021년 8월 5일 사용승인

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 가까운 거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경4543 (9) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합외 1명의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부채권 총액은 3,758,700,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 부산 연제구 연산동의 역세권 인근에 위치하여, 주거용 및 소규모 상업 시설이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

* 배산역을 중심으로 한 대중교통 접근성이 우수하며, 지역 내 필요한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 특별히 혐오시설은 파악되지 않았으며, 일반적인 도심 주거 및 상업 복합 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본건이 속한 '파크힐스' 건물은 2021년 8월 5일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보와 같은 특수 물건 정보는 채권 관계가 복잡하며, 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 해당 물건에 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인의 권리 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 상당한 규모의 등기부채권 총액은 시장 상황에 따라 매각가액에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 건물로, 지하철역이 가까워 입지 조건이 우수합니다. 또한, 건물 내 현대적인 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 하지만 중복병합, 유동화, 공동담보 등 복잡한 권리 관계와 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 감정가와 주변 시세를 면밀히 비교 분석하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 낮은 유지보수 비용과 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적(19.63㎡)으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 임대 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 저가로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택/오피스텔은 ㎡당 약 283만원에서 483만원 사이의 거래가를 보이고 있습니다. 본 물건은 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 보수적으로 ㎡당 약 460만원에서 560만원 수준으로 예상 시세를 산정할 수 있습니다.

이에 따라 19.63㎡ 면적을 기준으로 할 때, 예상 시세는 약 90,300,000원에서 110,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 170,000,000원이지만, 시장 시세 분석 결과와의 괴리가 상당하며, 복잡한 권리 관계 및 임대차 정보 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여, 현 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.