나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [22] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경4543(22) 사건으로, 부산광역시 연제구 연산동 2121-18번지에 소재한 오피스텔입니다.

정식 주소는 부산광역시 연제구 연수로225번길 6 (연산동)입니다.

용도는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다.

건물명은 PARK HILLS이며, 2021년 8월 5일에 사용승인되었습니다.

본건은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 내 제6층 제602호입니다.

감정평가액은 185,000,000원입니다.

토지면적은 19.49㎡(약 5.89평)이며, 건물면적은 56.46㎡(약 17.08평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

전체 건물 연면적은 1,579.26㎡(약 477.78평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 서측으로는 노폭 약 8-9미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한(30m 이하)이 적용되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 후순위 권리(주택임차권 을2, 임의경매 갑2)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액은 약 3,868,700,000원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 안

보증금: 110,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2021-09-03

확정일자: 2021-08-20

배당신고일자: 2023-09-08

대항력: 없음

임차인 안 은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 배산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

오피스텔 및 공동주택 혼합 건물로, 주거 수요와 업무 시설 수요를 동시에 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 주변이 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역이므로, 대규모 상권 형성보다는 지역 생활권 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 3호선 배산역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 환경: 비교적 조용한 주거지역에 속하며, 도시철도역과 가까워 출퇴근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 경매 절차 및 등기 관련 업무 처리 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

모든 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 경우, 미납 관리비 등의 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. (본건의 경우, 유일하게 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 다른 임차인이나 점유자가 있는지 확인 필요)

건물 사용승인일이 2021년 8월로 비교적 신축이지만, 장기적인 관리 상태 및 하자 여부를 추가적으로 점검할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 배산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서 우수한 편입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점은 투자에 긍정적인 요인입니다.

중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특수 물건으로 인한 절차상 복잡성과 미상 임대 관계 등에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 지하철 3호선 배산역 인근의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

권리 인수 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

토지/건물 일괄 매각: 안정적인 부동산 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

본건은 입지, 건물 연식, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적(56.46㎡)의 오피스텔은 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있으며, 보수적으로 접근할 경우 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

권리상 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 부동산 가치를 기반으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.