나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [20] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (20)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 (도로명주소: 부산광역시 연제구 연수로225번길 6)

* 건물명: PARK HILLS

* 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)

* 감정가: 153,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 건물 상세 정보

* 건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔) 및 공동주택 (다세대주택)

* 사용승인일자: 2021년 8월 5일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물

* 해당 층: 5층 (전유부상 5호)

* 전용면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

* 건물 총 연면적: 1579.26㎡ (약 477.76평)

* 건축면적(건폐율): 198.08㎡ (59.73%)

* 연면적(용적률): 1579.26㎡ (439.36%)

* 기본 설비: 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 경보, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 구비

1.2. 토지 상세 정보

* 토지 면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

* 토지 지분: 8.096647230320698㎡ (약 2.45평)

* 토지 이용 상태: 2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중.

* 대지 면적: 331.6㎡ (약 100.31평)

1.3. 매각물건 명세

* 일괄매각 대상: 토지/건물

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

* 공부와의 차이: 없음

* 임대 관계: 임대관계는 미상 (단, 현재 임차인 강대경 정보 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산도시철도 3호선 "배산역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 준주거지역

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m 이하)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 총 채권액은 약 3,798,700,000원입니다.

* 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소기준권리

* 근저당권: 부산제일신용협동조합외 1명, 채권액 3,758,700,000원, 접수일자 2021-08-13. (을1)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-09-24

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 권리이며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리 및 금액

* 본 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 인수되는 유치권, 법정지상권 등의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 있으나, 해당 내용만으로는 인수 여부를 단정하기 어려움. 상세 확인 필요).

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 3,798,700,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 본건은 배산역 인근의 준주거지역에 위치하여 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 소규모 공동주택과 단독주택이 밀집해 있어 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 역세권 오피스텔로서 젊은 층이나 1인 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 편의시설

* 건물 내 기본적 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 경보, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비가 구비되어 있습니다.

4.3. 주변 생활 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 접근성이 좋습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (추가적인 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 경매 사건 특이사항

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보로 진행되어 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 채권자들의 경매 진행 의지가 강할 것으로 보이나, 낙찰가에 따라 채권 회수율이 달라질 수 있습니다.

5.2. 건물 관련 특이사항

* 토지 지분이 8.10㎡로 매우 적은 편입니다. 이는 일반적인 집합건물에서 나타나는 특징이나, 향후 재건축 등 토지 관련 결정 시 소유주 간 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 표기되었으나, 현재 파악된 임차인 강대경은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 배산역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 중복병합사건 등의 특이사항이 있으나, 권리상의 문제는 없어 입찰을 고려해볼 만한 물건입니다. 다만, 토지 지분이 적은 점은 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 1-2인 가구의 실수요 및 임대 수익 투자에 적합합니다.

* 신축 건물: 낮은 관리비와 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 배산역 및 버스정류장 인접으로 시내 이동이 편리합니다.

* 준주거지역: 지역 개발 잠재력으로 인한 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본 물건은 JSON 데이터 및 제공된 정보에 기반하여 분석되었으나, 정확한 현 시세 및 주변 실거래가, 유사 물건의 임대 사례 등에 대한 최신 정보는 외부 검색을 통한 상세한 시세 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 현재 시장 가격을 정확히 산정하기 어렵습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 153,000,000원 (15,300만원)

* 인수 보증금: 0원

* 정확한 시세 분석 결과가 반영된 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 오피스텔의 최근 매매가, 전세가, 월세가 및 공실률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 감정가가 시세를 반영하는 수준으로 판단될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 반대로 시세가 감정가보다 낮다면, 이에 맞춰 보수적으로 접근해야 합니다.

* 추가적인 시세 조사를 통해 본 건의 적정 가치를 판단하여 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.