나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [15] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (15)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층405호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

토지면적: 6.93㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.929625156184924㎡ (약 2.09평)

건물면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물지분: 20.07㎡ (약 6.07평)

본 건물은 2021년 8월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물 내 4층 405호입니다.

1.3. 권리 관계

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 제반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 170,000원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

3.2. 권리 분석 종합

인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 주변은 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배산역 인근의 상업 시설 이용이 용이합니다. 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

배산역을 도보로 이용할 수 있으며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 건축 및 설비

건물은 2021년에 사용승인이 완료된 신축급으로, 철근콘크리트구조입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

중복병합사건 및 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 법적 절차가 복잡하거나 시간이 더 소요될 가능성이 있습니다. 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

임대관계는 미상으로 파악되는 부분이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)이며 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구나 투자용으로 적합할 수 있습니다. 다만, 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 중복병합 및 유동화 물건이라는 특수성이 있어 경매 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)

* 지하철역(배산역) 인근의 우수한 역세권 입지

* 소형 면적(20.07㎡)으로 1인 가구 임대 수요 기대

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

최근 연산동 일대 다세대주택(주거용 오피스텔 포함)의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건은 다음과 같습니다.

* 2003년식, 23.69㎡ (약 7.16평) 다세대주택: 2026년 5월 8,500만원에 거래 (평당 약 1187만원)

* 2013년식, 34.65㎡ (약 10.48평) 다세대주택: 2026년 7월 9,800만원에 거래 (평당 약 935만원)

* 2017년식, 53.808㎡ (약 16.27평) 다세대주택: 2026년 7월 26,000만원에 거래 (평당 약 1598만원)

본건의 감정가는 174,000,000원이며, 전용면적 20.07㎡ (약 6.07평) 기준 평당 약 2867만원으로, 상기 최근 거래 사례들의 평당 시세(약 935만원 ~ 1598만원) 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

신축 건물(2021년 준공)이라는 점과 소형 평형의 특성을 감안하더라도, 감정가와 실제 시장 시세 간의 괴리가 큰 편입니다. 최근 같은 건물(PARK HILLS) 내 유사 면적(20-25㎡) 오피스텔/도시형생활주택 매물이 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 거래된 사례들을 고려할 때, 감정가는 다소 높다고 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 보수적인 시세 추정치는 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 판단됩니다.

중복병합 및 유동화 물건의 특수성을 고려하고, 감정가와 시세 간의 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 경매 낙찰가는 입찰자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본건 주변에 특별히 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.