나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [11] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (11)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층401호

* 용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 배산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 주택임차권(이승비), 임의경매개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 내용상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이승비)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-07

* 확정일자: 2021-08-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 연산동 배산역 인근은 주거 시설과 더불어 소규모 상업 시설이 밀집된 지역입니다.

* 역세권이라는 장점과 더불어 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역 이용이 편리하며, 시내버스 노선도 다수 운행 중입니다.

* 건축물 상태: 2021년 8월 5일 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조의 현대적인 건축물입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 난방, 급배수 설비 외 CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계가 존재하였으나, 매각으로 대부분 소멸될 예정입니다.

* 임차인 이 은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 점유자 이 과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 최고높이 제한지역(30m 이하)으로, 향후 건물 증축 등 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 실제 점유 및 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구 연산동의 배산역 역세권에 위치한 신축 도시형 생활주택(원룸형)입니다.

* 비교적 신축 건물이라는 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계는 복잡하였으나, 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 배산역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 원룸형으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(23.69㎡)의 거래가는 8,500만원, 더 넓은 면적(53.808㎡)의 거래가는 26,000만원으로 확인되었습니다.

* 이는 본건의 건물면적 20.81㎡ (약 6.30평) 기준, 평당 약 350만원에서 480만원대의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

* 본건의 경우 20.81㎡ 면적에 이러한 시세율을 적용 시, 대략 7,000만원에서 10,000만원 내외의 시세로 추정됩니다.

* 특히, 본건 건물(2021년 사용승인)은 제공된 비교 대상 건물들보다 신축이라는 점을 감안하면, 시세는 약 9,000만원에서 10,000만원 이상으로도 평가될 수 있습니다.

* 감정가는 180,000,000원으로, 현재 파악된 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 현재 파악된 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 9,000만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 건물의 신축 연식과 입지 조건을 고려하여, 시장의 낙찰가 동향 및 경쟁 상황을 면밀히 파악한 후, 9,500만원 ~ 11,000만원 사이에서 전략적인 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 감정가(18,000만원)가 시장 시세보다 현저히 높으므로, 낮은 경쟁률을 기대하며 감정가 이하에서도 충분히 낙찰 가능한 상황입니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 9,500만원을 기준으로, 향후 시장 상황 및 개인적인 투자 목표에 따라 11,000만원까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.