나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [6] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층301호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 복합용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택))

토지면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

토지지분: 11.239220116618077㎡ (약 3.40평)

건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평) (전유부분)

건물총면적: 1579.26㎡ (약 477.69평) (건축물대장 표제부 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일자: 2021년 8월 5일 (신축 건물)

1.3. 평가 요약

감정가: 180,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m 이하)<건축법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (접수: 2021-08-13, 권리자: 주식회사센티움홀딩스)

* 근저당권 (접수: 2021-08-13, 권리자: 부산제일신용협동조합외 1명, 금액: 3,758,700,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (접수: 2025-02-10, 권리자: 김기태, 금액: 130,000,000원) - 말소예정 (말소)

* 임의경매 (접수: 2024-08-26, 권리자: 부산진신용협동조합외 1명, 금액: 3,467,333,554원) - 말소예정 (말소)

총 등기부채권액: 3,888,700,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-10

* 확정일자: 2021-08-23

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰 시 보증금을 배당받아야 하며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당권 이하 모든 권리(을2 주택임차권, 갑2 임의경매)는 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 준공된 건물보다는 연식이 오래된 다세대주택들의 거래 사례가 있습니다.

* 2003년식, 23.69㎡ (약 7.17평) 건물: 2026년 5월, 8,500만원 (약 359만원/㎡)

* 2013년식, 34.65㎡ (약 10.48평) 건물: 2026년 7월, 9,800만원 (약 283만원/㎡)

* 2017년식, 53.808㎡ (약 16.28평) 건물: 2026년 7월, 26,000만원 (약 483만원/㎡)

본건은 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 위 비교 사례들의 연식보다 훨씬 최신입니다. 따라서 신축 건물 프리미엄을 고려할 때, 제곱미터당 가격은 비교 사례들의 평균 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

본건의 감정가는 180,000,000원으로, 면적 20.81㎡ (약 6.30평) 대비 약 865만원/㎡의 시세로 평가되었습니다. 이는 비교 사례의 최고가(약 483만원/㎡)보다 상당히 높으며, 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 실제 경매 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

4.2. 건물 개요

건물명: PARK HILLS

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물

용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 혼합

사용승인일자: 2021년 8월 5일

총 세대수: 40세대 (평가서 기준, 표제부 기준 9층 건물, 15세대(공동주택) + 25세대(오피스텔)로 추정)

본건은 3층 301호입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 생활시설

* 건물 내외에 근린생활시설이 다수 존재하며, 주변 지역에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 채권 총액이 약 38.8억 원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 및 배당에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임차인이 대항력이 없으나, 보증금(1.3억원)이 감정가(1.8억원)에 상당 부분을 차지하므로, 매각으로 인한 배당 우선순위에 따라 채권자들의 실제 배당금이 달라질 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 연식

* 건축년도가 2021년으로 매우 신축 건물에 해당하여 물리적인 노후화 문제는 없습니다.

* 다만, 건물 자체의 높은 부채는 향후 건물 관리 운영에 간접적인 영향을 줄 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 복잡한 권리 관계를 시사하며, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제공된 주변 시세 정보 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택(겸용 오피스텔)입니다. 배산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호합니다. 등기부상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 채권 총액이 매우 높고, 감정가 대비 주변 시세(연식 오래된 건물 기준)의 괴리가 있어 입찰 가격 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 신축 건물의 가치를 감안하더라도, 과도한 경쟁이나 감정가에 대한 맹신은 지양해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 부산도시철도 3호선 배산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 시장 상황에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(연식 오래된 건물 기준)의 제곱미터당 가격은 최대 약 483만원 수준이나, 본건은 2021년식 신축 건물임을 고려해야 합니다. 최신 건물이라는 프리미엄을 적용하여, 비교 사례의 최신 건물(2017년식) 시세(약 483만원/㎡)에 1.3~1.5배 정도의 가격을 적용해 볼 수 있습니다.

* 6.30평 기준, 2017년식 최고 시세(약 1,628만원/평) 적용 시:

* 1.3배 적용: 약 1,333만원/평 x 6.30평 = 약 133,333,200원

* 1.5배 적용: 약 2,442만원/평 x 6.30평 = 약 153,846,000원

감정가는 약 2,857만원/평으로, 이는 비교 사례 대비 높은 수준입니다.

총 채권액이 매우 높고, 건물 자체의 높은 부채 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인의 보증금 130,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 긍정적이나, 배당 순위에 따라 채권자들의 만족도가 달라질 수 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(180,000,000원)와 위 산정된 보수적인 가격대(약 133,000,000원 ~ 154,000,000원)를 감안하여, 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 본인의 자금 계획 및 수익률 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.