나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [13] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (13)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 199,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지

부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층403호

1.2. 2. 건물 구조 및 용도

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일자: 2021년 8월 5일

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택, 원룸형) / 오피스텔 (건축물 현황상 복합 용도)

1.2. 3. 면적

건물 전용면적: 22.92㎡ (약 6.94평)

토지 지분 면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2021년 8월 13일, 주식회사센티움홀딩스

근저당권 (말소기준권리): 2021년 8월 13일, 부산제일신용협동조합외 1명 (3,758,700,000원)

근저당권: 2024년 9월 30일, 부산진신용협동조합외 1명 (3,467,333,554원) - 본건 임의경매 개시 결정 채권자.

주택임차권 (말소): 2024년 9월 30일, 김보민 (130,000,000원)

총 등기부채권액: 3,888,700,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김보민

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 21일

확정일자: 2022년 8월 12일

배당신고일자: 2024년 9월 30일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 연산동 지역에 위치하며, 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 상업 시설 이용은 인근 지역의 편의성을 따릅니다.

4.2. 공시지가 및 용도지역

토지이용계획: 준주거지역

건축물대장 상 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)

토지 지분은 2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24)를 기반으로 하고 있으며, 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 도보로 이용 가능한 거리에 마트, 편의점 등 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 연산동 지역의 일반적인 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

인근 지역의 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용은 교통 접근성을 통해 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

채권 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성보다는 정상 진행될 가능성이 높습니다.

임차인 김보민은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 사용승인일자가 2021년으로 비교적 신축 건물이나, 내부 상태 및 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건이므로 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 중 '지상권'이 언급되어 있으나, 그 내용과 영향력을 파악해야 합니다. 만약 해당 지상권이 존재하고 인수해야 한다면 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택/오피스텔 복합 건물 내 403호입니다. 교통이 편리하고 주변 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, '지상권'의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 전체 채권액이 매우 크다는 점은 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 관리 상태 양호 예상

역세권 (배산역) 인접하여 임대 수요 기대

연산동 지역의 꾸준한 주거 수요

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 본건(PARK HILLS)과 동일한 건물이 아닌, 주변의 다른 다세대 주택/빌라의 실거래가입니다.

* 2026년 5월, 연산동 2121-1170 (금영원룸, 2003년식, 23.69㎡): 85,000,000원 (약 358만원/㎡)

* 2026년 7월, 연산동 1261-25 (라비앙로즈2, 2013년식, 34.65㎡): 98,000,000원 (약 283만원/㎡)

* 2026년 7월, 연산동 856-5 (햇살가득한집, 2017년식, 53.808㎡): 260,000,000원 (약 483만원/㎡)

본건(PARK HILLS, 2021년식, 22.92㎡)은 제공된 사례 중 가장 신축 건물에 해당합니다. 주변 신축 다세대/도시형생활주택의 가격대를 고려할 때, 본건의 전용면적 22.92㎡ 기준, 평당 800만원 ~ 1,000만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 최소 추정가: 22.92㎡ * 800만원/㎡ = 183,360,000원

* 최대 추정가: 22.92㎡ * 1,000만원/㎡ = 229,200,000원

감정가 199,000,000원과 비교 시, 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가: 199,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 추정 범위: 약 183,360,000원 ~ 229,200,000원

본건은 비교적 신축이며 입지 조건이 좋고, 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자 대상으로 보입니다. 다만, '지상권' 등 소멸되지 않는 권리에 대한 정확한 조사가 선행되어야 합니다.

보수적으로 감정가를 기준으로 하되, 시세 하단을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 낙찰 가능성, 경매 시장 상황을 고려할 때, 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.