나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [5] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (5)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층 205호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000 원

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

토지면적 지분: 10.84㎡ (약 3.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물면적 지분: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사센티움홀딩스 (2021-08-13)

* 근저당권 (말소기준권리): 부산제일신용협동조합 외 1명 (2021-08-13, 3,758,700,000원)

* 주택임차권 (말소): 김수환 (2021-12-21, 120,000,000원, 전입 2021-11-08, 확정 2021-10-08)

* 임의경매 (말소): 부산진신용협동조합 외 1명 (2024-08-26, 3,467,333,554원)

* 총 등기부채권액: 3,878,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-08

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

3.4. 권리분석 총평

말소기준권리인 근저당보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 임차인 김수환 씨의 경우 대항력이 없으며, 임차권 또한 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4. 상권분석

본건은 부산 도시철도 3호선 배산역 인근에 위치한 준주거지역으로, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 소규모 공동주택과 단독주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요는 존재합니다. 다만, 오피스텔 및 도시형 생활주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 특정 상권의 집중도보다는 복합적인 이용 형태를 보입니다. 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 다양한 규모와 건축 연도의 다세대주택이 거래되고 있으며, 이는 해당 지역의 부동산 시장이 활발함을 시사합니다.

5. 생활정보

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 9층 건물로, 2021년 8월 5일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 치장벽돌 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 이중샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 경보, 소화 설비 외에 CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 생활: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활 영위가 편리합니다.

* 주거 환경: 소규모 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 쾌적성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등은 채권 관계가 복잡함을 나타내며, 경매 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 감정평가액(172,000,000원) 대비 제공된 최근 매매 정보상의 거래가액이 낮은 경우가 있어, 시세보다 높게 책정된 감정가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 완공)이며 입지 및 교통이 양호한 다세대주택 물건입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정평가액 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 복잡한 채권 관계(유동화, 공동담보 등)는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 새 건물이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 배산역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 복합 용도 지역: 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 172,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건 면적(20.07㎡) 대비 평당 단가로 환산했을 때 일부 비교 사례에서 감정가보다 낮은 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 그러나 본건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 경매 물건의 특성상 감정가를 기준으로 입찰이 시작되거나, 경쟁이 심화될 경우 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 시장 상황 및 본건의 신축 연도를 감안할 때, 감정가 수준인 172,000,000원에서 105% 수준인 약 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 주변 시세 재확인 및 본건의 수익성 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.