나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [12] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2024타경4543(12) 부동산 임의경매 사건으로, 부산광역시 연제구 연산동 2121-18번지 파크힐스 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

토지 면적은 7.91㎡(약 2.39평)이며, 건물 면적은 22.92㎡(약 6.93평)입니다.

감정가는 199,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물은 2021년 8월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물이며, 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로는 노폭 약 8-9미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 및 비고란 공란)

임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

전유부상 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다. (가격은 만원 단위 기준, 예: 8,500은 85,000,000원)

1. 금영원룸 (2003년식, 연산동 1170번지): 전용면적 23.69㎡(약 7.16평), 2026년 5월 4일 매매가 85,000,000원. 평당가 약 1,187만원.

2. 라비앙로즈2 (2013년식, 연산동 1261-25번지): 전용면적 34.65㎡(약 10.48평), 2026년 7월 7일 매매가 98,000,000원. 평당가 약 935만원.

3. 햇살가득한집 (2017년식, 연산동 856-5번지): 전용면적 53.808㎡(약 16.28평), 2026년 7월 3일 매매가 260,000,000원. 평당가 약 1,597만원.

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 면적은 22.92㎡(약 6.93평)이며 감정가는 199,000,000원입니다.

감정가를 평당가로 환산하면 약 2,871만원/평입니다.

제공된 유사 사례들의 평당가는 약 935만원에서 1,597만원 수준으로, 본건의 감정가는 유사 부동산 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 최근 거래된 2017년식 건물의 최고가(1,597만원/평)를 기준으로, 신축임을 감안하여 보수적으로 본건의 시장 시세 범위를 추정해볼 때, 약 1,200만원/평 ~ 1,500만원/평 수준으로 예상됩니다.

이에 따라 본건(6.93평)의 시장 시세는 약 8,300만원 ~ 10,500만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주거 형태는 도시형 생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로 보입니다.

인근에 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

부산도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 대규모 상업 시설, 병원, 교육 시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시장 시세 간의 큰 격차: 제공된 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가(199,000,000원)가 유사 면적의 연식 있는 건물 시세(약 8,300만원 ~ 10,500만원 추정)보다 현저히 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 재산 가치 평가에 부담이 될 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

중복병합사건, 유동화 물건: 경매 진행 절차 또는 법률적 처리에 다소 복잡성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 건물로서, 현대적인 시설과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

배산역 역세권이라는 점과 연산동이라는 입지 조건은 긍정적입니다.

다만, 제공된 시세 자료를 바탕으로 분석했을 때 감정가가 시장 실거래가 대비 과다하게 높게 책정된 점은 가장 큰 부담 요인입니다.

신축 건물로서의 장점과 높은 감정가를 면밀히 비교 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 비교적 낮은 유지보수 비용과 현대적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

역세권 입지: 부산도시철도 3호선 배산역을 통한 우수한 대중교통 접근성을 확보하고 있습니다.

소형 면적: 1인 가구의 주거 만족도가 높거나 소형 임대 사업에 적합한 물건입니다.

연산동 지역: 부산의 주요 업무 및 상업 지역과의 접근성이 좋아 배후 수요가 풍부합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 본건(약 6.93평)의 추정 시장가는 약 8,300만원에서 10,500만원 수준입니다.

신축 건물이라는 점을 고려하여, 위 추정 시장가의 상단 범위에 근접한 가격으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 감정가는 199,000,000원이지만, 시장 시세와의 격차를 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.