나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [7] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층302호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 복합 용도)

감정가: 199,000,000원

토지면적: 12.38㎡ (약 3.74평)

건물면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 서측으로는 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.

1.1. 1.건물정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 9층 건물로, 2021년 8월 5일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 이중샷시 구조입니다.

건물 내에는 총 40세대가 거주하고 있으며, 본건은 이 중 3층 302호입니다.

건물 구성은 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 이루어져 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지/경보/소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

말소기준권리는 을1번 근저당권(부산제일신용협동조합외 1명, 채권최고액 3,758,700,000원)입니다.

본건과 관련된 등기부채권 총액은 3,888,700,000원입니다.

* 소유권보존(갑1): 주식회사센티움홀딩스

* 근저당권(을1): 부산제일신용협동조합외 1명, 3,758,700,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권(을2): 이영은, 130,000,000원 (말소)

* 임의경매(갑2): 부산진신용협동조합외 1명, 3,467,333,554원 (말소)

1.2. 1.임차인 분석

임차인: 이

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-09-09

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을2)으로 등기되었으나 말소 예정입니다. 보증금 1억 3천만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건물인 '파크힐스'는 2021년 준공된 신축급 오피스텔 및 도시형 생활주택 복합 건물입니다.

배산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재된 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 환경: 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

설비: 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 소화 설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수물건으로 분류되어 경매 절차의 복잡성이나 이해관계자 간의 이견이 발생할 가능성이 있습니다.

채권 총액이 38억 8천만원 이상으로 매우 높아 채무 부담이 큰 편입니다.

본건과 관련된 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 혐오시설 존재 여부는 현재 확인이 불가합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동, 배산역 역세권에 위치한 2021년식 신축 오피스텔/도시형 생활주택입니다.

신축 건물이라는 점과 역세권 입지가 장점입니다.

권리관계는 모두 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 높은 채권 총액과 특수물건이라는 점은 유의해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물(2021년 준공)로 즉시 사용하거나 임대하기에 용이합니다.

배산역 역세권이라는 지리적 이점으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

소형 면적으로 1인 가구나 소형 사업체 운영에 적합한 투자 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월, 부산 수영구 연산동 1170번지 "금영원룸"(2003년 건축, 23.69㎡): 8,500만원 (면적당 단가 약 3,588원/㎡)

* 2026년 7월, 부산 연제구 연산동 1261-25번지 "라비앙로즈2"(2013년 건축, 34.65㎡): 9,800만원 (면적당 단가 약 2,828원/㎡)

* 2026년 7월, 부산 연제구 연산동 856-5번지 "햇살가득한집"(2017년 건축, 53.808㎡): 26,000만원 (면적당 단가 약 4,832원/㎡)

본건 건물면적은 22.92㎡입니다.

비교적 최근 연식(2021년)임을 감안할 때, 2003년식 건물(금영원룸)의 면적당 단가(약 3,588원/㎡)보다 높은 가격이 형성될 것으로 예상됩니다.

2017년식 건물(햇살가득한집)의 면적당 단가(약 4,832원/㎡)를 적용하면 22.92㎡ 기준 약 1억 1,073만원 수준이 됩니다.

하지만 감정가 1억 9,900만원과 비교했을 때, 현재 시장 가격은 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

채권 총액이 매우 높고, 중복병합, 유동화 등의 특수물건임을 고려할 때, 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 시세 및 감정가, 특수물건 여부 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

추천 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.