나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [17] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

. 사건번호

부산지방법원 2024타경4543 (17)

. 소재지

부산광역시 연제구 연산동 2121-18 (도로명 주소: 부산광역시 연제구 연수로225번길 6)

. 용도

오피스텔

. 감정가

185,000,000원

. 토지면적

15. 25㎡ (약 4.61평)

. 토지 지분

15. 246669096209914㎡ (약 4.61평)

. 토지 제시외면적

0. 00㎡

. 건물면적

56. 46㎡ (약 17.08평)

. 건물 지분

56. 46㎡ (약 17.08평)

. 건물 제시외면적

0. 00㎡

. 매각대상

토지/건물 일괄매각

. 경매 구분

부동산 임의경매

. 채권자

엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건

. 주의사항

제공된 정보 없음

. 특수물건정보

중복병합사건, 유동화물건

. 구분건물 감정평가요약

. 건물명

PARK HILLS

. 건물 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제5층 제502호

(사용승인일자: 2021년 8월 5일)

. 건물 외벽 마감

치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등

. 건물 내벽 마감

벽지 및 타일붙임 등 마감

. 창호

이중샷시창 구조

. 토지 이용 현황

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24)로 이루어진 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

. 토지 이용 계획

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m 이하)

. 공부와의 차이

없음

. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

. 위치

부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치함.

. 주위 환경

소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

. 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

. 인수 보증금 합계

0원

. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 내용 없음.

. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원 (1억 3천만 원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 배당신고일자: 2024년 9월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 수 있을 것으로 예상되므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

. 주변 상업시설

주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

. 오피스텔 밀집도

연산동 일대는 업무시설 및 주거시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔 수요 또한 꾸준히 유지되고 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

. 교통

부산도시철도 3호선 배산역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 위치.

. 편의시설

주변에 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

. 의료시설

인근 종합병원 및 병의원 접근성이 양호한 편임.

. 교육시설

다수의 학교가 연산동 지역에 분포하여 교육 환경이 조성되어 있음.

. 주변 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

. 혐오시설

현재 파악된 바, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

. 중복병합사건 및 유동화물건

본 건은 중복병합사건으로 진행되고 있으며, 유동화물건에 해당하여 일반 경매 물건보다 권리관계 확인 및 진행 절차에 다소 복잡성이 있을 수 있으므로, 입찰 전 전문가와의 상담을 권장함.

. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 현황 조사 시 임차인과의 명확한 소통 및 확인이 필요할 수 있음. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없음)

. 건축물 준공 연도

2021년 8월 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당하나, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 상태를 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 신축 오피스텔로, 배산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 생활 환경이 양호한 편입니다. 건물 사용승인 후 약 5년이 경과하여 비교적 신축이며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 중복병합사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 큰 문제는 없어 보이며, 입지조건과 건물 상태를 고려할 때 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 배산역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 신축이며 내부 컨디션이 좋을 것으로 예상됨.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도를 용이하게 진행할 수 있으며, 추가적인 보증금 인수 부담이 없음.

* 지역 발전 가능성: 연제구 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있음.

* 다목적 이용: 오피스텔 및 공동주택으로 활용 가능한 건물 구조로, 투자 목적에 따라 다양하게 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이며, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세가 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. (참고: 유사 매물의 최근 거래가는 약 1억 7천만 원 ~ 1억 9천 5백만 원 수준으로 조사됨)

인수해야 할 임차보증금이 없고, 건물이 신축이라는 점을 감안할 때, 유동화 물건 및 중복병합사건의 특수성을 고려하여 경쟁률을 예상해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰가의 적정 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 148,000,000원 ~ 166,500,000원으로 예상해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 향후 물건의 명도 상황 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.