나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [4] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (4)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층204호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택/원룸형 및 오피스텔)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 6.78㎡ (약 2.05평)

건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 개요

건물명: 파크힐스 (PARK HILLS)

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

층수: 지하 1층, 지상 9층

사용승인일자: 2021년 8월 5일

건축물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 3호선 "배산역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.

토지는 2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24)가 일단의 토지로 이용 중이며, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사센티움홀딩스 (2021.08.13)

근저당권: 부산제일신용협동조합 외 1명 (2021.08.13, 3,758,700,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 김정현 (2023.09.15, 130,000,000원) - 말소예정

임의경매개시결정: 부산진신용협동조합 외 1명 (2024.08.26, 3,467,333,554원) - 말소예정

등기부채권 총액: 약 3,888,700,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김정현

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2021-09-02

대항력: 없음

비고: 임차인 김정현은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 전액(130,000,000원)을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부 현황에 명시된 대부분의 권리(근저당, 임차권, 경매개시결정 등)는 소멸됩니다.

다만, 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. (현재로서는 큰 리스크로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 연산동 일대는 주거지뿐만 아니라 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 연산동 일대 다세대주택의 실거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 차이를 보입니다.

2026년 5월 거래된 23.69㎡ 면적의 주택은 85,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 3,588원의 시세입니다.

2026년 7월 거래된 34.65㎡ 면적의 주택은 98,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 2,828원의 시세입니다.

2026년 7월 거래된 53.808㎡ 면적의 주택은 260,000,000원에 거래되었으며, ㎡당 약 4,832원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물면적은 19.63㎡로, 이는 비교 사례 중 가장 작은 면적인 23.69㎡보다 약 17% 작은 수준입니다.

본건(PARK HILLS)은 2021년에 사용 승인된 신축 건물인 반면, 비교 사례 중 가장 오래된 건물은 2003년식입니다. 신축이라는 점을 감안하면, 최근 거래된 주택들의 ㎡당 시세(2,828원~4,832원)를 기준으로 본건 면적(19.63㎡)을 환산할 경우, 약 55,500,000원 ~ 94,800,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

이는 감정가 169,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가는 신축 프리미엄 및 당시 시장 상황을 반영했을 수 있으나, 현재 시점에서는 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

배산역 인근 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 복합된 건물로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 이는 매우 긍정적인 요소입니다.

등기부상 근저당 등 다수의 채무가 설정되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재로서는 큰 리스크로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

2021년 준공된 신축 건물로 노후도는 낮으나, 공동주택 및 오피스텔의 특성상 관리비 연체, 공용부 관리 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 배산역 인근에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형 생활주택/오피스텔로, 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

등기부상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점으로, 권리 관계가 매우 깔끔한 물건입니다.

단, 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로 즉시 활용 가능.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 인수 부담이 전혀 없음.

* 배산역 역세권으로 향후 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 준주거지역에 위치하여 안정적인 주거 및 상업 기능 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 169,000,000원

건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 면적(23.69㎡)의 시세가 ㎡당 약 3,500,000원 ~ 4,800,000원 수준으로 형성되어 있으며, 본건 면적(19.63㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 55,500,000원 ~ 94,800,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 감정가보다는 현 시세 분석을 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세(최대 약 94,000,000원)를 고려하여, 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사를 통해 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.