나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [10] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (10)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 3층305호 (도로명주소: 부산광역시 연제구 연수로225번길 6)

용도: 복합건물 (업무시설 - 오피스텔 및 공동주택 - 다세대주택)

감정가: 174,000,000원

토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

건물면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

사용승인일자: 2021년 8월 5일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있는 지역입니다.

단지 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 건물정보

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제305호에 해당합니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 공동주택(다세대주택)으로도 사용되고 있는 복합 용도의 건물입니다.

해당 호실의 전용면적은 20.07㎡(약 6.07평)으로, 원룸형 또는 소형 오피스텔 형태입니다.

건물은 2021년 8월 5일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템 미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 이중 샷시 구조입니다.

4. 권리분석

본건은 부산지방법원 2024타경4543 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

경매의 말소기준권리는 부산제일신용협동조합 외 1명 근저당권(을1, 3,758,700,000원)입니다.

등기부상 채무 총액은 3,878,700,000원입니다.

* 임차인 분석

- 임차인: 김동하

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-27

- 확정일자: 2021-09-14

- 배당신고일자: 2024-10-30

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 김동하는 대항력이 없으며, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 보증금 인수 사항은 없습니다.

* 기타 권리관계

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건에서는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요 관련 내용은 구체적 명시사항이 없어 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.)

- 본 건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계가 있으나, 경매 절차를 통해 정리될 예정입니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 다세대 주택들의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 23.69㎡(약 7.17평) 연산동 금영원룸은 85,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 11,855,000원, ㎡당 약 3,588,000원)

* 2026년 7월 거래된 34.65㎡(약 10.48평) 연산동 라비앙로즈2는 98,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 9,350,000원, ㎡당 약 2,828,000원)

* 2026년 7월 거래된 53.808㎡(약 16.28평) 연산동 햇살가득한집은 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 15,969,000원, ㎡당 약 4,831,000원)

본건의 전용면적은 20.07㎡(약 6.07평)이며, 감정가는 174,000,000원입니다.

감정가 기준 ㎡당 약 8,669,000원 수준으로, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 실거래가(㎡당 약 280만~480만원) 대비 높게 평가되었습니다.

이는 본건 건물이 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점과, 오피스텔 겸용이라는 특성이 반영된 것으로 보입니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 차이가 상당하므로, 시장 가치를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비, CCTV, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변환경: 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 배산역 인근으로 상업 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역 및 인근 시내버스 정류장 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 괴리: 본건의 감정가(174,000,000원)가 주변 유사 물건의 실거래가(약 70,000,000원 ~ 100,000,000원 추정) 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정 시 주의가 필요하며, 감정가에 기반한 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특이사항은 경매 절차 진행상 복잡성을 야기할 수 있으나, 일반적으로 경매 절차를 통해 정리됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 복합 용도 건물(오피스텔/다세대주택) 내 소형 유닛입니다.

경매 절차를 통해 모든 등기된 권리 및 임차인의 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

단, 가장 큰 특징은 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 높다는 점입니다. 이는 투자자에게 기회가 될 수도 있지만, 감정가의 타당성을 면밀히 검토하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인이기도 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 배산역이 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다.

* 복합 용도: 오피스텔과 다세대주택으로 활용 가능하여 임대 수익률을 다양하게 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가가 시세 대비 높게 책정되었다는 점을 감안하면, 시장 가치에 부합하는 합리적인 입찰가를 제시할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 174,000,000원

면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

주변 실거래가(추정): 70,000,000원 ~ 100,000,000원 (20.07㎡ 기준, ㎡당 약 350만~480만원 적용)

감정가와 실거래가 간의 상당한 차이를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 주변 실거래가 수준을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

신축 건물이라는 점과 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다.

이는 감정가 대비 약 49% ~ 54% 수준이며, 본 건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 반영한 예상 범위입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 재확인하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과 분석 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (Search results for "부산 연제구 연산동 2121-18 주변 혐오시설" did not identify specific undesirable facilities.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.