나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장과 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권 (채권최고액 3,758,700,000원)입니다. 해당 근저당권 및 이후 접수된 부산진신용협동조합 외 1명의 임의경매 개시결정 (채권액 3,467,333,554원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 임차인으로 권소정 씨가 거주 중이며, 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원입니다. 전입일자는 2021년 9월 2일, 확정일자는 2023년 8월 14일이며, 배당신고일자는 2024년 9월 9일입니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

말소되지 않는 권리사항은 현재까지 파악된 내용으로는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 건물 "파크힐스"는 2021년 8월 5일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 시세 편차가 존재합니다. 2003년 준공된 23.69㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 8,500만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,185만원 수준입니다. 2013년 준공된 34.65㎡ 면적의 다세대주택은 2026년 7월 9,800만원에 거래되어 평당 약 935만원 수준입니다. 2017년 준공된 53.808㎡ 면적의 다세대주택은 2026년 7월 26,000만원에 거래되어 평당 약 1,600만원 수준을 나타냈습니다.

본건은 20.81㎡ 면적에 2021년 준공된 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 평당 시세는 1,185만원에서 1,600만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변 시설에 대한 추가 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 본건은 2층 201호입니다.

내부 마감은 벽지와 타일, 이중 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 배산역이 소재하여 교통이 편리하며, 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 이용하기에 무리가 없습니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 경매 절차의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되나, 계약 관계에 따른 일반적인 리스크는 존재할 수 있습니다.

감정평가액 179,000,000원은 약 6.30평 기준 평당 약 2,841만원으로, 최근 인근 거래 사례의 평당가 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 배산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 또한, 기본적인 생활 편의 및 부대 시설을 잘 갖추고 있어 거주 편의성이 높습니다. 다만, 복잡한 권리관계와 다소 높은 감정평가액은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

부산 도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지입니다.

주변 편의시설이 잘 갖추어진 주거 환경을 제공합니다.

현재 소유권 보존 등기 후 근저당 및 임의경매가 등기되었으나, 모두 말소될 예정으로 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가 사례와 본건 건물의 신축 연도, 면적, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 투자 가치는 높다고 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰이 적정할 수 있습니다.

주변 유사 면적, 신축 건물들의 시세와 본 건물의 입지를 고려하여, 보수적으로는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 접근하는 것을 추천드립니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 150,000,000원 ~ 175,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.