나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [3] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층203호

건물명: PARK HILLS

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물

사용승인일자: 2021년 8월 5일 (신축급 건물)

건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 혼합

1.3. 면적 및 용도

건물면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

토지면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

토지 지분: 7.913652644731362㎡ (약 2.39평)

건물 지분: 22.92㎡ (약 6.93평)

전유부 호수: 203호

용도: 도시형 생활주택(원룸형), 오피스텔

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 9천 7백만원 (197,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 특성

토지이용계획 상 준주거지역에 해당합니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1)으로, 채권액은 3,758,700,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각물건은 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 조건입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 오

보증금: 50,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2021년 8월 31일

확정일자: 2021년 8월 31일

배당신고일자: 2023년 9월 6일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사센티움홀딩스 (2021-08-13)

* 근저당 (말소기준): 부산제일신용협동조합외 1명 (2021-08-13, 3,758,700,000원)

* 주택임차권: 오기은 (2021-08-31 전입/확정, 50,000,000원) - 매각으로 말소

* 임의경매: 부산진신용협동조합외 1명 (2024-08-26, 3,467,333,554원) - 본 경매 사건

등기부 채권 총액: 3,808,700,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 연산동 2121-18번지 일대는 배산역을 중심으로 소규모 공동주택과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 임대/수익성

* 최근 매매 사례 분석

- 23.69㎡ (약 7.16평), 2층, 2003년식 다세대주택 (금영원룸): 8,500만원 (2026년 5월 거래)

- 34.65㎡ (약 10.48평), 4층, 2013년식 다세대주택 (라비앙로즈2): 9,800만원 (2026년 7월 거래)

- 53.81㎡ (약 16.28평), 2층, 2017년식 다세대주택 (햇살가득한집): 26,000만원 (2026년 7월 거래)

* 본건 면적(22.92㎡)은 첫 번째 매매 사례(23.69㎡)와 유사한 소형 평형입니다.

* 가장 유사한 면적의 최근 거래가는 8,500만원으로, 본건의 감정가(1억 9천 7백만원) 대비 현저히 낮습니다.

* 본건 건물은 2021년 사용승인되어 연식이 매우 짧아 비교적 신축으로 볼 수 있으며, 이는 임대 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔 용도의 소형 주거 공간은 1인 가구 수요에 맞춰 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

배산역 및 주변 지역에 마트, 편의점, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치할 것으로 예상되나, 본건에서 직접적으로 확인할 수 있는 상세 정보는 없습니다.

5.3. 주거 환경

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지/경보, 소화 설비가 구비되어 있습니다.

* CCTV, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있어 생활의 편리성을 더합니다.

* 신축급 건물로 내부 시설의 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리 관련 리스크는 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 사용승인일자가 2021년으로 비교적 신축이지만, 실제 건물 내외부의 하자 여부, 수리 필요성 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 기계식 주차 설비는 유지 보수 비용 발생 가능성이 있으며, 고장 시 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 '가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)'은 향후 건물 증축이나 신축 시 용도 제한으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 리스크

* 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 인해 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 향후 입지 변화 가능성은 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 PARK HILLS 건물 내 203호로, 2021년 사용승인된 신축급 소형 주택(도시형 생활주택/오피스텔)입니다.

교통 및 주변 생활 환경은 보통 수준이며, 권리관계 상 낙찰 후 인수되는 부담이 없어 매우 안전한 물건입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 회수 관련 문제가 없습니다.

최근 유사 면적 실거래가(8,500만원)와 비교 시 본건 감정가(1억 9천 7백만원)가 상당히 높게 책정된 점은 유의해야 합니다. 이는 감정 시점의 시세, 물건의 특성(신축 연식 등) 및 경매 시장 상황에 따른 판단이 필요함을 시사합니다.

따라서, 정확한 시세 재조사 및 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 후, 경쟁 상황을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2021년 사용승인): 하자 발생률이 낮고 최신 시설 이용 가능.

* 소형 면적(22.92㎡): 1인 가구 수요에 적합하여 공실 위험 낮음.

* 권리관계 안전: 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 입지 조건: 역세권(배산역) 인근으로 출퇴근 편리.

9. 예상 입찰가

* 유사 면적 최근 매매가: 23.69㎡ (약 7.16평) 기준 8,500만원 (2026년 5월 거래)

* 본건 면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

* 분석: 본건은 신축 연식이라는 장점이 있으나, 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아 보입니다. 따라서, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 8,000만원 ~ 11,000만원

(상기 범위는 시세 분석에 기반한 추정치이며, 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰 강도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.