나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [2] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (2)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 파크힐스 2층202호

건물명: 파크힐스

용도: 다세대주택 (원룸형), 오피스텔

건축년도: 2021년 8월 5일 사용승인

총층수: 9층 중 2층

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

건물면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

토지면적: 12.38㎡ (약 3.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 197,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)<건축법> 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권 (채권액: 3,758,700,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,888,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 24일

* 확정일자: 2021년 9월 24일

* 배당신고일자: 2023년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것입니다.

3.3. 특이사항

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 배산역 역세권으로서 유동인구가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역 도보 이용 가능, 시내버스정류장 인접

* 상업시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 교육시설: (구체적인 정보는 없으나, 주변 환경상 주거 지역 내 위치)

5.2. 건물정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

* 내부 마감: 벽지 및 타일 붙임 등

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 관계

* 채무 총액이 매우 높아 채권 회수를 위한 경매 진행이 이루어졌습니다.

* 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특이사항은 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인 허 은 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

6.3. 기타

* 건축물대장상 주용도가 '업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)'으로 기재되어 있어, 실제 이용 상태 및 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택(원룸형) 및 오피스텔로, 배산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 매우 높은 채무 총액과 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계는 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공된 건물로 비교적 최신 상태의 자산입니다.

8.2. 역세권 입지

부산도시철도 3호선 배산역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 다용도 활용 가능

주거용(다세대주택) 및 업무용(오피스텔)으로 건축물대장에 기재되어 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 면적(약 6.93평)의 신축 다세대주택(원룸형) 실거래가를 분석한 결과, 평당 약 1,150만원에서 1,400만원 선으로 추정됩니다.

본건의 건물면적(22.92㎡, 약 6.93평)을 고려 시, 현재 시세는 약 79,695,000원에서 97,020,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가(197,000,000원) 대비 현저히 낮은 시세는 높은 채무 총액과 복잡한 권리 관계를 반영한 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 가격 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 약 92,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.