나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64408 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 2호선 부암역 서측 인근에 위치하는 힐탑스타 1동 1층 101호 외 2개호로서 부근은 각종 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 부암역이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 1층 101호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장석재 붙임, 콘크리트위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 보드위 페인팅, 콘크리트위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창의 구조입니다.

이용상태

공히 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 용도입니다.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 주차타워설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

일단의 토지는 남측으로 약 50M 폭, 북서측으로 약 8M 폭의 포장도로와 각각 접하고, 동측으로 약12M 폭의 포장도로에 일부가 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50M-70M)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84M 이하)<건축법>
기호(3) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(84M 이하)<건축법>
기호(4) : 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 12M-15M)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84M 이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기호(2,3)은 호별 구분 없이 일체로 하여 바베큐점(상호: 풍년)으로 이용중입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경64408 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프비삼일유동화전문

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016, 힐탑스타 1동 1층 101호

건물명: 힐탑스타

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 업무시설)

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

건물면적: 81.59㎡ (약 24.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 1층 101호

건물 총 층수: 지하 2층, 지상 25층

전체 호실 수: 286호 (총 건물 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,399,000,000원

재매각: 해당 (재매각)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 부산도시철도 2호선 부암역 서측 인근에 위치한 힐탑스타 1동 1층 101호입니다. 주변으로는 각종 근린생활시설 및 공동주택이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 부암역이 인접해 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

일단의 토지는 남측 약 50M 폭, 북서측 약 8M 폭, 동측 약 12M 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 도로 폭에 따른 광로2류 또는 중로2류, 그리고 가로구역별 최고높이 제한지역(84M 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 말소되는 권리

본 경매 사건의 말소기준권리인 부산은행 근저당권(접수일자: 2021-03-08, 채권 최고액: 2,574,000,000원)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 여기에는 주식회사다이아몬드스타의 신탁등기 말소, 주식회사에스앤엘건설의 소유권 이전, 수영세무서장의 압류, 부산진구의 압류, 힐탑스타오피스텔관리사무소의 가압류 등이 포함됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 부건개발주식회사 (대표: 이영환)

보증금: 10,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2022-04-27

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 배당 여부 및 실체적 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 주식회사동아홀딩스 (대표: 김원기)

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업자등록일): 2023-02-28

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 배당 여부 및 실체적 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 힐탑스타 건물 내에는 오피스텔 및 근린생활시설이 입점해 있습니다. 특히 2층과 3층(자료상 표기)은 '바베큐점(상호: 풍년)'으로 일체 이용 중인 것으로 확인되어, 주변 지역의 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 건물 자체적으로 약 286개 호실을 보유하고 있으며, 주변으로는 공동주택 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 부암역 초역세권, 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인근에 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 트레이더스, 부산시민공원 등 주요 편의시설 위치 (도보 접근 가능 거리)

* 주거환경: 주변이 신축 오피스텔 및 공동주택 단지로 형성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 학군: 인근 약 1km 이내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰된 이력이 있어, 입찰 참여 시 특별매각조건(보증금 20%)을 반드시 확인해야 합니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 상세 내용 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 경매가 진행되는 경우, 일반 경매보다 절차상 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

현재 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되어 법적으로 낙찰자에게 대항할 수 없으나, 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 명도 계획 수립이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 시설에 대한 확인 결과, 혐오시설이나 특별히 문제 될 만한 부정적 환경 요소는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도심의 역세권에 위치한 근린상가 및 업무시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 재개발 등으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 소재합니다. 재매각 물건으로 특별매각조건이 적용되나, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 미확인된 지상권 존재 가능성과 재매각으로 인한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부암역 초역세권의 뛰어난 입지 및 교통망

* 주변 대규모 개발 호재 및 풍부한 배후 수요

* 안정적인 근린생활시설 및 오피스텔 상권

* 대항력 있는 임차인 부재로 명도 부담 상대적으로 적음

9. 예상 입찰가

감정가: 1,399,000,000원

본 물건은 재매각으로 진행되며, 현재 최저매각가격 정보는 제공되지 않았습니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 특별매각조건에 따른 20%의 매수신청보증금을 준비해야 합니다. 상세한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권유 드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.