나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64408 [2] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 2호선 부암역 서측 인근에 위치하는 힐탑스타 1동 1층 101호 외 2개호로서 부근은 각종 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 부암역이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 1층 101호 외 2개호로서,
외 벽 : 치장석재 붙임, 콘크리트위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 보드위 페인팅, 콘크리트위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창의 구조입니다.

이용상태

공히 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 용도입니다.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 주차타워설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

일단의 토지는 남측으로 약 50M 폭, 북서측으로 약 8M 폭의 포장도로와 각각 접하고, 동측으로 약12M 폭의 포장도로에 일부가 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50M-70M)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84M 이하)<건축법>
기호(3) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(84M 이하)<건축법>
기호(4) : 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 12M-15M)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84M 이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기호(2,3)은 호별 구분 없이 일체로 하여 바베큐점(상호: 풍년)으로 이용중입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 감정당시(24.10.28.) 각 호별 구분없이 일체로 하여 바베큐점(상호: 풍년)으로 이용중이였으며, 감정인의 의견에 따르면 경계벽은 건축물 평면도 등에 근거하여 간이하게 복원할 수 있는 것으로 판단된다고 함
재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64408 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 1층 102호

건물 용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 1층

사용 승인일: 2020-05-26

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,254,000,000원

토지 면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

토지 지분: 8.109399999999999㎡ (약 2.45평)

건물 면적: 67.94㎡ (약 20.55평)

건물 지분: 67.94㎡ (약 20.55평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 힐탑스타 1동 1층 102호로서, 부산도시철도 2호선 부암역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

일반상업지역에 속하며, 남측으로 약 50m 폭, 북서측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접하고, 동측으로 약 12m 폭의 포장도로와 일부 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 3월 8일자 부산은행 근저당권 (채권 최고액 2,574,000,000원) 입니다.

이후 접수된 압류(수영세무서장, 부산진구) 및 임의경매개시결정(에이치에프비삼일유동화전문) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기(주식회사다이아몬드스타, 주식회사에스앤엘건설) 및 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

권리분석 결과, 보고된 임차인 3명 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 권

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입(사업)일자: 2024-03-21

배당신고일자: 2024-12-30

대항력: 없음

* 임차인: 부건씨엔에스주식회사 (이 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2022-02-18

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입(사업)일자: 2022-09-14

확정일자: 2023-02-03

배당신고일자: 2024-12-30

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하로 순차적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물 전체 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건(1층 102호)은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 용도이며, 감정평가 시점에는 인접 호와 구분 없이 바베큐점(상호: 풍년)으로 일체 이용 중이었습니다.

건축물 평면도 등을 근거로 간이하게 복원 가능한 경계벽으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 부산진구 당감동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

인근에 지하철역(부암역) 및 버스 정류장이 있어 유동인구 확보가 유리한 입지입니다.

다양한 근린생활시설(식당, 카페, 소매점 등)이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 공동 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 주차타워 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 있어 교통 편의성이 우수합니다.

5.2. 주거/업무 환경

주변이 각종 근린생활시설과 공동주택으로 형성되어 있어 생활 환경은 대체로 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 전원 대항력 없음으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

감정평가 당시 여러 호실이 구분 없이 이용되던 상태로, 내부 원상 복구 또는 구획 정리가 필요할 수 있습니다.

25층 건물의 1층 상가로, 상층부 이용 시설에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 부산지방법원 2024타경64408 (2) 부동산 임의경매 물건으로, 부산진구 당감동에 위치한 힐탑스타 1층 근린상가입니다.

재매각 물건으로서, 권리관계는 비교적 명확하며 낙찰자가 인수할 별도의 부담은 없는 것으로 보입니다.

역세권에 가까운 입지와 주변의 상업 및 주거 복합 단지로 인해 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다.

다만, 감정 시점의 이용 현황을 고려할 때 내부 원상 복구 또는 용도에 맞는 수리가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

부산지하철 2호선 부암역 역세권 입지로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

재매각 물건으로, 이전 입찰가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,254,000,000원입니다.

재매각 물건이며, 권리 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력 또한 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 주변 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 1,002,400,000원 ~ 1,128,600,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예시이며, 실제 투자 결정 시에는 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 명세서에 명시된 최저매각가격을 확인해야 합니다. 본 건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.