나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66626 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1439-2 이센타워 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ‘지하철1호선 동래역’ 서측 인근 대로변에
위치하는 구분건물(상가)인 이센타워 1층 105호 및 106호(동향)로서 주변은 지하철역 주변
으로 음식점, 유흥주점 등 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 제반
주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철이 소재하여 도보로
약 5분 정도 소요되여 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 지상1층 105호 및 106호
(사용승인/신축일자: 2005.06.07)으로서
외 벽 : 복합판넬마감 및 일부 석재패널 마감,
내 벽 : 내부 인테리어 마감
바 닥 : 타일 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

기호1,2 공히 현황은 현재 공실상태<근린생활시설, 상호명: 한식당 담소, 주방 등>입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 4필 일단의 부정형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측, 서측으로 로폭 약 50미터 및 약 12미터, 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한구역<60미터>, 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였
으니 자세한 임대내역은 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

2)기타사항: (1)본건 기호1<105호> 및 기호2<106호>는 현재 공실상태<상호:한식당 담소>로서
기호1 및 기호2 내부는 폐문상태이므로 추후 응찰시 급배수설비 등 설비의
작동여부 등을 확인하시기 바랍니다.

(2)기준기점 현재 본건 기호1 및 기호2<뒷면 내부 사진참조>일부가 경계벽이
없으나, 경계벽 일부가 일시적인 것으로 원상회복이 용이하며, 도면 등에
의해 각호의 위치와 면적을 특정할 수 있어 정상적으로 평가하였으니 업무
에 참고하시기 바랍니다.

(3)본건 기호2<106호>는 "복도" 일부<뒷면 배치조 참조>를 점유하고 있으
나, 과소한 비용로 원상회복이 가능하여 본건의 사용, 수익, 처분 등에는
영향이 없을 것으로 사료됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
감정서에 따르면, 현황은 감정당시 공실상태(상호명 '한식당 담소') 였으며, 105호와 106호가 경계벽이 없으나 원상회복은 용이하다고 함(구체적인 상황은 감정서의 '호별배치도'를 참조하기 바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경66626 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1439-2 이센타워 1층 105호

용도: 근린상가

건축물 사용승인일: 2005년 06월 07일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,330,000,000원

토지면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

건물면적: 119.74㎡ (약 36.22평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 울산축산업협동조합 (을21 근저당권, 말소기준권리)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 지하철 1호선 동래역 서측 인근 대로변에 위치하는 이센타워 1층 105호 및 106호입니다. 주변으로는 지하철역을 중심으로 각종 근린생활시설, 음식점, 유흥주점, 업무시설 등이 밀집하여 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 동래역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철역까지 도보로 약 5분 소요됩니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 동측, 북측, 서측으로 폭 약 50미터, 약 12미터, 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 구역(60미터), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑16: 소유권 이전 (김연화, 2020-12-16)

* 갑17: 소유권 이전 (우영수, 2024-01-30)

* 을21: 근저당권 (울산축산업협동조합, 2024-01-30, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 갑18: 임의경매개시결정 (울산축산업협동조합, 2024-12-12, 1,064,029,553원)

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 울산축산업협동조합의 근저당권(을21) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. (단, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요만 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 일반적인 경우 매각으로 소멸된다고 판단됩니다. 확인 필요.)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으며, 인수할 보증금은 0원입니다. 감정평가서에 이해관계인 부재 및 응답기피로 임대 여부 조사가 어려운 점을 명시하고 있으므로, 경매 진행 시 임대차 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 동래역 주변은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지로, 유동인구가 풍부하고 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상가 업종 현황

주변에 음식점, 유흥주점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상가로서의 입지는 양호한 것으로 판단됩니다. 감정평가 당시 '한식당 담소' 상호의 음식점으로 이용되었던 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 동래역, 다수의 시내버스 노선

* 주변 시설: 지하철역 주변으로 각종 상업시설, 음식점, 유흥주점, 업무시설 등이 밀집

5.2. 건물 편의시설

건물 내에는 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 구조 관련

* 105호와 106호 사이에 경계벽이 없으나, 원상회복이 용이하다고 평가되었습니다. 다만, 구체적인 상황은 감정서의 '호별배치도'를 참조하여 정확히 파악해야 합니다.

* 감정 당시 공실 상태였으며, 현재도 공실일 가능성이 높습니다. 폐문 상태이므로 응찰 전 급배수설비 등 설비 작동 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 106호의 경우 복도 일부를 점유하고 있으나, 원상회복이 용이하며 사용, 수익, 처분에 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

이해관계인 부재 및 응답기피로 임대 여부 및 자세한 임대 내역 조사가 어렵습니다. 경매 진행 시 해당 부분을 반드시 재확인해야 하며, 잠재적인 임대료 미수 또는 보증금 반환 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 기타 사항

* 토지 이용계획상 최고 높이 제한 구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 건축물 사용승인일이 2005년으로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 지하철역 초역세권에 있어 교통 및 접근성이 매우 우수합니다. 주변 상권이 발달하여 상가로서의 가치는 높으나, 두 개 호실의 경계벽 부재, 폐문 상태로 인한 설비 확인 불가, 임대차 관계 미확인 등은 투자 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 또한, 건물 연식 및 일부 구조적 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 동래역 도보 5분 거리의 뛰어난 교통 접근성

* 활발한 배후 상권: 동래역 주변의 풍부한 유동인구와 다양한 상업시설

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확함

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 받을 경우 높은 투자수익 기대

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정평가액 1,330,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 분석, 임대차 관계 확인 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 참고하되 시장 상황과 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 낙찰가율을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.