나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4019 [1] 대전광역시 유성구 구암동 622-23 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "유성고등학교" 서측 인근에 위치하며, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 제나동 제201호로서, (사용승인일: 1994.07.25) 외벽: 드라이비트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 개별 난방설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 가장형의 평지로 "다세대주택 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 "소로1류"의 아스콘 포장도로와 접하며, 남측으로 "소로2류"의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(벧엘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(유성원광유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유성생명과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(벧엘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022- 12-30)(유성원광유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 공부상 "제나동"으로 등재 및 등기되어 있으나, 현장조사 시 공동출입구에 "105(동)"로 표기되어 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 마. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 바. 임대관계 미상임.

물건 비고

-토지에 관하여 별도 등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음
-공부상 “제나동”으로 등재 및 등기되어 있으나, 현장조사 시 공동출입구에 “105(동)”로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4019 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 622-23 나동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 8백만원

토지면적: 26.45㎡ (약 7.99평)

건물면적: 50.26㎡ (약 15.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

대상 물건은 대전광역시 유성구 구암동에 위치하며, '유성고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 양호한 편입니다.

반경 내에 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. (유성고등학교, 유성생명과학고등학교 등)

생활 편의시설로는 상점, 음식점, 편의점 등이 도보로 접근 가능한 거리에 분포하고 있습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 인근 지역에서 유해 환경으로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건 부동산은 말소기준권리(2011.04.14. 근저당권) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 총 채권액은 104,930,852원입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다. (보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 시세 조사를 통해 분석한 결과, 유사한 다세대주택 및 연립주택의 최근 매매가는 3.3㎡당 약 186만원에서 193만원 수준으로 파악됩니다.

2025년 11월에 거래된 59.6㎡(약 18평) 규모의 연립주택이 1억 1,500만원에, 59.15㎡(약 17.9평) 규모의 다세대주택이 1억 1,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 건물 면적(50.26㎡, 약 15.20평)을 고려할 때, 현 시세 기준 약 9,350만원에서 9,700만원 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 1994년 7월 25일 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조의 4층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 개별 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물 전체 주차 공간은 5대의 차량을 수용할 수 있는 실내 주차장과 1대의 차량을 수용할 수 있는 실외 주차장이 마련되어 있습니다.

인근에 대전광역시 유성구의 주요 교육기관인 유성고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

생활 편의시설로는 편의점, 음식점, 마트 등이 도보 거리에 있어 편리하게 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 건물의 사용승인일은 1994년으로, 약 32년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

공부상 '제나동'으로 등재 및 등기되어 있으나, 현장 조사 시 공동 출입구에는 '105(동)'으로 표기되어 있어, 실제 현황 확인이 필요합니다.

정확한 내부 구조 확인이 제한적이었으므로, 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있어 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 미상 임차인 존재 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 교육 환경이 우수한 주거 지역에 위치하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차권이나 부담되는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다.

다만, 건물 노후화 및 공부상 동 표기 오류 가능성, 정확한 내부 구조 미확인 등의 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교육 환경: 유성고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육에 관심 있는 실수요자에게 매력적입니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

명확한 권리관계: 인수할 권리 없이 매각 후 소멸되는 권리가 다수 존재하여 권리 분석이 비교적 간결합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건물의 예상 시장 가치는 약 9,500만원에서 9,700만원 수준으로 분석됩니다.

감정평가액 1억 8백만원과 비교 시, 건물 노후화 및 미확인 내부 상태 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 금 100,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 예상치이며, 현장 답사 및 추가적인 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.