나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20575 [1] 충청남도 부여군 홍산면 정동리 546-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 홍산면 정동리 소재 '정동1구노인회관' 북측 및 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위일원은 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

(1) : 본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨. (2) : 본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨. (3) : 본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨. (5) : 본건 인근까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1) : 사다리형 평지로서 '답'으로 이용 중임. (2) : 사다리형 평지로서 '답'으로 이용 중임. (3) : 부정형 평지로서 '답'으로 이용 중임. (5) : 사다리형 평지로서 '단독주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

(1) : 지적도상 '세로(가)'에 접함. (2) : 지적도상 '세로(가)'에 접함. (3) : 지적도상 '세로(가)'에 접함. (5) : 지적도상 '세로(불)'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 농림지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역 (2) : 농림지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역 (3) : 농림지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한), 농업진흥구역 (5) : 계획관리지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 강판기와지붕 단층 단독주택으로서 - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 등 마감, - 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(유류 및 연탄보일러) 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 지붕은 스레트지붕이나, 현황은 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 논산지원 2025타경20575 (1)

소재지: 충청남도 부여군 홍산면 정동리 546-2

용도: 답

감정가: 78,078,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OO (근저당권자: 한익현)

1.2. 면적 및 토지, 건물 정보

토지면적: 2,366.00㎡ (약 715.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 물건 현황 및 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 홍산면 정동리 소재 '정동1구노인회관' 북측 및 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일원은 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다. 부여군 농어촌버스 100번, 106번 등이 정동리 인근을 경유하며, 홍산정류소에서 환승이 가능합니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 사다리형 평지 또는 부정형 평지로서 '답'으로 이용 중입니다. 지적도상 '세로(가)' 또는 '세로(불)'에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. [cite: ] 이는 향후 토지 이용 및 개발 행위에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

2.5. 주변 개발 현황

본건 소재지 인근 홍산면 정동리·무정리 일원에 부여군 최초의 일반산업단지가 조성 중이며, 2028년 준공을 목표로 하고 있습니다. 이 산업단지는 서부여IC와 인접하여 교통 접근성이 뛰어나며, 배터리·식료품·화학 등 다양한 업종 유치를 계획하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 논산세무서장의 압류(2021.10.05.)이며, 이후 설정된 근저당권(한익현, 2024.02.26.) 및 임의경매 개시결정(한익현, 2025.12.01.)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 소유권 이전 및 상속 등기 기록도 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 토지 등기부 요약에는 지상권에 대한 별도 등재 내용이 확인되지 않습니다. 이 부분은 등기부와 물건명세서 간의 내용 불일치 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가를 통한 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 정보는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 근저당권 70,000,000원과 임의경매 신청 채권액 50,000,000원을 포함하여 120,000,000원으로 파악됩니다. (주의: 제공된 '등기부채권 총액: 70000000원'은 근저당권 금액으로 보이며, 채권 총액은 실제와 다를 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

4. 주변 환경 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 부여군 홍산면 정동리는 주로 농경지와 일부 단독주택, 임야가 혼재된 농촌 지역입니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않아, 일반적인 상권 형성은 미약한 것으로 판단됩니다. [cite: ]

4.2. 생활 편의 시설

가장 가까운 편의 시설로는 '정동1구노인회관'이 소재하며, 대중교통 이용 시 홍산면 소재지 내의 기본적인 생활 편의 시설(마트, 관공서, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: ]

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 관련 법규

본건은 '답'으로 이용 중인 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 매각 결정 기일까지 증명서를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: ]

5.2. 토지 이용 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 건축, 개발 등 각종 행위에 대한 제한이 존재합니다. 이로 인해 토지의 활용 가치가 특정 용도로 제한될 수 있습니다. [cite: ]

5.3. 지상권 관련 불확실성

'물건명세서'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 잠재적인 권리 관계로, 추후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

5.4. 건물 미포함 매각

본건의 매각 대상은 토지이며, 건물 면적은 0㎡로 표시되어 있습니다. 이는 토지에 부속된 건물(건물감정평가요항표에 단독주택으로 기술되어 있음)이 매각 대상에서 제외됨을 의미합니다. 건물 이용 및 철거 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.5. 주변 환경

현장 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: ]

6. 종합 의견

본건은 부여군 홍산면의 농업진흥구역 내 위치한 답 토지로서, 농업적 가치가 주를 이룹니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 '물건명세서' 상의 지상권 관련 불확실성에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 농림지역 및 농업진흥구역이라는 용도 제한은 향후 토지 활용도를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다. 최근 인근 지역에 일반산업단지가 조성되는 등 지역 개발 움직임이 있으나, 본건의 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 실제 농업 경영을 위한 토지 확보: 안정적인 농업 활동을 위한 목적으로 적합합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 가치 상승을 도모할 수 있습니다. (단, 농지 관련 규제 및 활용 방안에 대한 깊은 이해 필요)

* 전원생활 또는 주말 농장 활용: 조용한 농촌 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,078,000원이며, 총 면적은 약 715.7평입니다. 이는 평당 약 109,086원의 감정가에 해당합니다.

최근 부여군 홍산면 인근 농지 실거래 사례를 보면 평당 4만원~191만원까지 다양하게 거래된 것으로 나타나, 감정가는 시장 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

입찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 발급 비용.

* 농림지역, 농업진흥구역 등 토지 이용 제한 사항.

* '물건명세서' 상의 지상권 관련 불확실성에 대한 조사 비용 및 리스크.

* 인수되는 권리가 없으나, 현장 조사를 통한 잠재적 문제 파악.

인수해야 할 보증금이나 권리가 없는 점을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 철저한 권리 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80~100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

결론적으로, 본건의 구체적인 예상 입찰가는 심층적인 현장 방문 조사, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 최종적으로 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.