나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9187 [1] 제주특별자치도 제주시 오라일동 3827 오라더프라미스 106동 4층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 오라일동 소재 '도남초등학교' 서측 근거리에 위치하는 구분건물이며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 과수원, 전 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 경사기와지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제501호로서, 외벽 : 스타코, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1 :자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2025-06-18)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

물건 비고

다락 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9187 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 오라일동 3827, 오라더프라미스 106동 4층 501호

용도: 다세대주택

감정평가액: 541,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농협)

토지 면적: 86.64㎡ (약 26.21평)

건물 면적: 68.58㎡ (약 20.75평)

특이사항: 다락 포함 평가되었음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 오라일동에 위치하며, '도남초등학교' 서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 과수원, 전 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 자루형의 형상으로, 현재 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

물건의 동측으로는 폭 약 25미터의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m~30m)에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2024년 11월 27일 접수, 채권최고액 318,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

조사된 바에 따르면, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

본 건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약

- 2024년 11월 27일: 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

- 2024년 11월 27일: 근저당 (을1, 농업협동조합자산관리회사, 318,000,000원) - 말소기준권리

- 2025년 12월 1일: 임의경매 (갑4, 제주양돈축산업협동조합, 275,237,866원) - 말소

- 2025년 12월 12일: 압류 (갑5, 국민건강보험공단) - 말소

- 2026년 7월 23일: 압류 (갑7, 제주특별자치도) - 말소

등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당 금액을 기준으로 총 318,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 정보

본 물건이 속한 '오라 더 프라미스'는 2023년에 사용승인된 비교적 신축인 공동주택(연립주택) 단지입니다. 총 9개 동, 83세대 규모로 구성되어 있습니다.

해당 호실은 106동 4층 501호이며, 전용면적은 68.58㎡ (약 20.75평)입니다.

최근 매매 시세 (주변 연립, 다세대, 빌라)

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 휴안빌라 (2011년식, 전용 79.63㎡): 2025년 12월 200,000,000원 (2억원)에 거래되었습니다.

- 헤르지아빌 (2013년식, 전용 84.98㎡): 2026년 2월 305,000,000원 (3억 500만원)에 거래되었습니다.

- 오라더프라미스 (2023년식, 전용 68.58㎡, 본건과 동일): 2026년 6월 500,000,000원 (5억원)에 거래되었습니다.

시세 분석

본 건과 동일 단지, 동일 면적의 '오라 더 프라미스' 501호가 2026년 6월에 5억원에 실거래된 점이 가장 중요한 시세 지표입니다. 이는 감정평가액 5억 4,100만원과 유사하거나 소폭 낮은 수준으로, 신축 건물로서의 가치를 반영하고 있다고 볼 수 있습니다. 이전 연식의 인근 빌라들에 비해 본 건물의 시세가 월등히 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경

단지 서측 인근에 도남초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경

공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있어 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 불가

감정평가 당시 폐문 및 소유자 부재로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 외부 관찰 및 집합건축물대장 현황도면을 토대로 통상적인 상태를 상정하여 평가가 이루어졌으므로, 입찰 전 반드시 직접 내부 상태를 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 규제

본 물건은 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있어, 향후 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 오라일동에 소재한 2023년식 신축 다세대주택입니다. 감정가는 5억 4,100만원으로 책정되었습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차인 보증금 부담이 없어 권리 관계가 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다.

가장 중요한 시세 지표로는 본건과 동일한 '오라 더 프라미스' 501호가 최근인 2026년 6월 5억원에 실거래되었다는 점입니다. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 신축 건물로서의 가치가 잘 반영된 것으로 보입니다.

다만, 현장 내부 조사가 불가했던 점은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2023년 사용승인된 건물로, 신축에 따른 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이할 것으로 예상됩니다 (단, 내부 확인 필수).

우량한 권리 관계

낙찰 후 인수할 권리나 임차인 보증금이 전혀 없어, 명도 및 권리 확보 과정에서 복잡한 이슈가 발생할 가능성이 매우 낮습니다.

확실한 시세 반영

최근 동일 물건이 5억원에 실거래된 사례는 본 물건의 시장 가치를 명확히 보여주며, 감정가와의 연계성을 파악하는 데 도움을 줍니다.

입지 조건

도남초등학교가 근거리에 위치하고 있으며, 주변에 생활 편의시설 및 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 물건 실거래가: 500,000,000원

감정평가액: 541,000,000원

말소기준 채무액: 318,000,000원

최근 실거래가 5억원과 감정가 5.41억원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 5억원 내외로 판단됩니다.

현장 내부 미확인으로 인한 불확실성과 경매의 특성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

추천 입찰가: 500,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.