나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51028 [1] 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 333-6 다온빌라 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 소재 "춘천여자고등학교" 동측 인근에 위치하는 "다온빌라 제102동 제3층 제302호"로서, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건중 3층 302호로서 외 벽 : 석재붙임 및 스톤코트 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, LPG가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한), 가축사육제한 구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리), 가축사육 제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한), 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 을구 21번. 주택임차권(2025.8.4.접수) 은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소 불가. 신청채권자는 대항력있는 임차권자로 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51028 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO (등기부등본상 갑33번 권리자로 유영숙 확인됨)

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 333-6 다온빌라 102동 3층302호

* 용도: 다세대주택

1.3. 건물 정보

* 토지 면적: 114.79㎡ (약 34.72평)

* 건물 면적: 59.20㎡ (약 17.92평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 3층 302호

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 131,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 소재 "춘천여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본 건물 단지까지 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건에는 소유권보존 등기(2015.09.08) 이후 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으며, 을구 21번으로 주택임차권이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 21번: 주택임차권 (권리자: 유영숙, 금액: 110,000,000원)

* 임차인 유영숙은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 전입일자: 2016-11-29, 확정일자: 2016-11-28 (참고: '임차인 현황' 상 확정일자 2026-11-28 기재는 오류로 보이며, 등기부등본상 2016-11-28이 정확한 것으로 판단됩니다.)

* (참고: 신청 채권자 또한 대항력 있는 임차권자로 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.)

3.3. 말소되는 권리

* 말소기준권리(2016.12.22.자 가압류) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (소유권 외 다수 압류, 가압류 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

* 동일 단지(다온빌라, 333-6번지) 내 최근 매매 사례 (면적: 59.20㎡)

* 2026년 1월 23일: 121,500,000원

* 2026년 1월 16일: 128,000,000원

* 감정평가액: 131,000,000원

4.2. 시세 동향 분석

* 본건과 동일한 '다온빌라' 단지의 최근 매매가는 약 121,500,000원에서 128,000,000원 사이를 형성하고 있습니다.

* 감정평가액은 최근 매매가보다 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 주거 지역의 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역 조사 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

* "춘천여자고등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

* 가장 중요한 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인 유영숙의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 입찰가 산정 시 총 실질 매수 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 기타 사항

* 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이를 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 추가적인 담보권 설정 및 경매 진행 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 주택임차권으로 명확히 고지되었습니다.)

7. 종합 의견

본건은 춘천시 동면 소재 다온빌라 내 다세대주택으로, 비교적 최근 거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하므로, 총 실질 매수 비용을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다. 낙찰 시 명도 및 임차인과의 협의가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내에서 최근 거래가 활발하게 이루어지고 있어 환금성이 양호할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 총 실질 매수 비용으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(110,000,000원)을 제외하고 산정합니다.

* 최근 실거래가(약 121,500,000원 ~ 128,000,000원) 및 감정가(131,000,000원)를 고려할 때, 보증금 인수분을 제외한 적정 입찰가는 15,000,000원 ~ 25,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 주의: 상기 입찰가로 낙찰 시, 총 실질 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(110,000,000원)이 되므로, 최종적으로 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원의 총 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 물건의 시장 가치 및 향후 매각 시세와 비교하여 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.