나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50737 [1] 전라남도 해남군 마산면 상등리 1120 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 마산면 상등리 소재 ‘산이교차로’ 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 소규모 농공단지 내 공장및 공업나지 등이 혼재한 공업지대임

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장으로, 외벽 : 복합판넬 및 판넬마감, 내벽 : 우레탄(냉동창고), 및 벽지 및 타일붙임등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

1층 : 냉동창고, 2층 : 공장 및 사무실(일부) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 냉동설비,화물용 앨리베이터 시설등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

제시목록 및 공부상 2층의 용도가 공장이나 현황 일부를 사무실용으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건 지상에 사진용지와 같이 창고용 비닐하우스 1동이 소재함.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 수목(2-1~2-4), 목록2. 소재 화물용 소형 엘리베이터 매각 포함
2.목록1. 지상 소재 비닐하우스, 감정평가서 기계기구(1.냉동설비, 2.수변전설비) 매각 제외
3.목록2. 2층 공부상 용도는 공장이나 현황 일부 사무실임
4.농업회사법인 고향이랑 주식회사로부터 목록1, 2에 대한 유지관리 및 시설보호(전기 공사 등)를 위한 공사대금 금 33,846,580원의 유치권신고서가(2026. 2. 20.자) 제출되었으나, 성립여부는 불분명함
5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 전라남도 해남군 마산면 상등리 1120번지에 소재하며, 새로운 주소 표기법으로는 전라남도 해남군 식품특화단지길 75 (마산면 상등리)로 확인됩니다. 본 물건은 공장으로 이용 중인 부동산 임의경매 대상입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 2490.30㎡ (약 753.40평)이며, 토지 지분 면적 또한 2490.3㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 1338.41㎡ (약 404.72평)이며, 건물 지분 면적도 1338.41㎡입니다.

건물 제시외 면적은 290.80㎡입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 건물은 일반철골구조의 2층 공장으로, 총 연면적 1338.41㎡, 건축 면적 707.05㎡, 지하층은 없으며, 높이는 12.18m입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

본 물건의 감정가는 1,279,657,610원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중소벤처기업진흥공단입니다.

1.4. 포함 및 제외 품목

일괄매각으로 제시외 건물 및 수목, 그리고 화물용 소형 엘리베이터가 매각에 포함됩니다.

다만, 목록1 지상 소재 비닐하우스와 감정평가서 상 기계기구(냉동설비, 수변전설비)는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 접근성

본 물건은 전라남도 해남군 마산면 상등리 소재 ‘산이교차로’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 농공단지 내 공장 및 공업나지 등이 혼재된 공업지대로 형성되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 도로 상태

북서측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) 및 농공단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 7일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(금972,000,000원)이며, 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

2025년 5월 27일 신용보증기금의 가압류(금68,085,000원), 2025년 6월 17일 농림수산업자의 가압류(금325,921,743원) 및 농협은행의 가압류(금53,320,103원), 2025년 10월 24일 해남군의 압류(재무과-00 7908), 2025년 12월 4일 중소벤처기업진흥공단의 임의경매(827,874,647원), 2026년 2월 12일 소상공인시장진흥공단의 가압류(금102,428,997원) 등이 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

건물 등기부 역시 토지와 동일한 말소기준권리(을9, 2022년 3월 7일 접수)를 기준으로 하여, 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 토지 및 건물 합산 1,521,755,843원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 농업회사법인 고향이랑 주식회사(황의장)이며, 보증금 24,000,000원, 차임 0원입니다.

전입(사업)일자는 2023년 12월 27일이며, 배당신고일자는 2026년 2월 13일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 건에서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

다만, 유치권 신고가 제출되었으나 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 해남군 마산면 상등리는 ‘땅끝해남 식품특화단지’가 조성된 지역입니다.

이 지역은 농공단지가 형성되어 있어 식품 제조 및 가공 관련 업종의 집적이 이루어지고 있습니다.

해남군은 재생에너지 집적화단지 조성 사업도 추진 중이며, 이는 지역 경제 활성화와 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 식품특화단지가 조성된 지 5년이 지났으나 정상 가동하지 않는 업체들이 있어 투자 정착에 대한 검토가 필요하다는 분석도 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변은 소규모 농공단지 내 공장 및 공업 나지가 혼재된 공업지대입니다.

산이교차로 인근에 위치하며, 806번 지방도와 21번 해남군도가 지나는 산이로와 인접해 있어 교통량이 많은 편입니다.

해남읍과는 지리적으로 인접해 있으나, 면소재지인 화내리보다는 상등리가 상대적으로 더 번화한 편이라는 언급도 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내 공장으로, 일반적인 주거지역의 생활 편의시설과는 거리가 있습니다.

가장 가까운 시내 중심지는 해남읍으로, 군청, 병원, 상업시설 등이 밀집해 있습니다.

마산면 내에는 마산초등학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

농업회사법인 고향이랑 주식회사로부터 공사대금 33,846,580원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 경계 불확실성

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 있어 번거로움을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이 (현황 vs 공부)

건물 공부상 2층 용도는 공장이지만, 현황 일부는 사무실로 사용 중입니다. 이는 용도 변경이나 건축물대장 정리 관련 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건 및 제외 품목

매각물건에 포함되는 제시외 건물 및 수목, 엘리베이터와 달리, 비닐하우스 및 감정평가서 상 기계기구(냉동설비, 수변전설비)는 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 협의 또는 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군에 위치한 식품특화단지 내 공장으로, 농공단지라는 특성을 가지고 있습니다.

잘 갖춰진 인프라와 교통 접근성은 장점이나, 유치권의 성립 여부 불확실성, 경계 불명확성 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다.

매각 제외 품목과 포함 품목을 명확히 인지하고, 유치권 관련 사항을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 농공단지 내 입지로 식품 제조 및 가공 관련 사업 영위 시 시너지 효과 기대 가능.

* 해남군 식품특화단지 조성 사업과의 연관성을 고려한 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함 (단, 유치권 별도 확인 필요).

* 주변 산업단지 개발 및 재생에너지 사업 등 지역 개발 계획과의 연계성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,279,657,610원입니다. 제시된 임차인의 보증금 인수액은 0원입니다.

다만, 유치권의 성립 여부가 불분명하고 경계 확인이 필요한 점 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 유치권 등기부 및 관련 서류 재확인, 그리고 주변 유사 물건 시세 비교 분석 등을 통해 산정되어야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기보다는, 상기 리스크를 충분히 고려하여 감정가 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.