나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1970 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 566-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 소재 '동명사거리' 동측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 북동측 인근에 지방도(1132번)가 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 지상에 '수목(소철 및 참식나무 등) 및 콘크리트 마당'이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 블록구조 패널지붕 단층 구조로서, (사용승인일자: 2015.12.14) 외벽: 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 강마루 및 장판마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2): '주거용'으로 이용중임.

설비내역

기호(2): 기본위생설비, 기본급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(1) 지상에 기호(2)의 종물 내지 부합물로 판단되는 제시외건물(ㄱ) 및 별동의 건물로 판단되는 제시외건물(ㄴ~ㅁ) 소재하며 제시외건물(ㄴ,ㄷ)은 '기호(1) 및 567-3번지' 양지상에 소재하는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 중 '2-1. 주방 및 보일러실'만 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1970 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 566-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 186,333,830원

* 토지면적: 255.00㎡ (약 77.14평)

* 건물면적: 54.59㎡ (약 16.51평)

* 건물 제시외면적: 21.96㎡ (약 6.65평, 주방 및 보일러실, 매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 허OO

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역

* 건축물 구조/사용승인: 블록구조, 패널지붕, 단층 / 2015.12.14

2. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 소재 '동명사거리' 동측 인근에 위치함.

* 주변일대는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역임.

* 차량 진입이 가능하며, 북동측 인근에 지방도(1132호선)가 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 토지는 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리: 2015.12.31 접수, 을9 근저당권 (한림농업협동조합, 26,400,000원)임.

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당권(허 ), 가압류(신용보증기금), 임의경매(허 )는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물들이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있음. 이는 잠재적 권리관계 리스크로 반드시 확인해야 함.

* 채권자: 허OO (본건 임의경매 신청 채권자).

* 토지 등기부 채권 총액 (말소기준 외): 128,483,328원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 확인됨.

* 주의 문구: 임차인 정보가 미상으로, 보증금 규모와는 별개로 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 본건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업적 가치보다는 주거지로서의 입지가 주요 특징임.

* '동명사거리' 인근의 지역적 편의시설 접근성은 있으나, 활발한 상권 형성은 제한적일 것으로 판단됨.

* 주변에 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택 매매/임대 정보가 있으나, 본건은 단독주택으로 직접적인 상권 비교는 어려움.

5. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, '동명사거리' 인근 지역.

* 교통: 차량 접근 용이, 지방도 인접.

* 편의시설: '동명사거리' 인근의 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음. (매각물건명세서 및 감정평가서 참고)

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요함.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 제시외 건물: 매각 포함되는 제시외 건물 외에 다수의 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 토지 활용도 저하 또는 법률적 문제 발생 가능성. (특히 '567-3번지'와 양지상 소재하는 건물 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본건은 제주 제주시 한림읍 동명리 소재의 단독주택으로, 2015년에 건축된 비교적 신축 건물임.

* 토지 255㎡와 건물 54.59㎡로 구성되며, 일괄매각 대상임.

* 주요 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 설정으로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되나, 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 반드시 검토해야 할 주요 리스크 요인임.

* 임대 관계 미상 또한 명도 및 향후 이용에 잠재적 변수로 작용할 수 있음.

* 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 점도 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

* 전반적으로 입지 및 교통 환경은 양호하나, 법률적 리스크 해소 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축된 단독주택으로, 향후 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 제주도라는 지역적 특성으로 인한 부동산 수요 및 가치 상승 기대.

* 법정지상권 성립 가능성에 대한 명확한 법률적 검토 후, 문제 해결 시 안정적인 투자 가능.

* 일괄매각 대상이지만, 토지 이용 계획 및 제시외 건물과의 관계를 명확히 하는 것이 중요.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 186,333,830원임.

* 제공된 주변 연립/다세대 시세(약 1.69억 ~ 2.6억)를 참고할 때, 본건은 단독주택으로서 상당한 토지 가치를 포함하고 있음을 고려해야 함.

* 하지만 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 감안해야 함.

* 총 채무액(128,483,328원)을 고려할 때, 최소한 채무액 이상에서의 입찰이 요구될 수 있음.

* 종합적인 시장 가치, 위험 요소, 회수 가능성 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 이상에서 결정될 수 있으나, 리스크 해소 정도에 따라 조정이 필요함.

* 권리 분석 및 현장 조사를 통한 리스크 해소 정도에 따라, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서의 신중한 접근을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.