나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1922 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 595 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 소재 "북촌포구" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 해안 취락지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 및 일부 도로등입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 (막다른)콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계 보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원 보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계 획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법 >입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 지목이 '대'이나, 현황 주거용 및 일부 도로등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2014.04.17) - 외벽 : 목재사이딩 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호 (2) : 1층-단독주택(상부 다락 소재)입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 목재데크 등이 되어 있으며, 건물 지붕에는 태양광발전설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1922 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 595

용도: 단독주택

감정가: 163,360,080원

토지면적: 149.00㎡ (약 45.07평)

건물면적: 61.36㎡ (약 18.56평) (제시외 건물 3.40㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함OOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 소재 "북촌포구" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 해안 취락지대입니다.

교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용: 자체 지반은 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 (막다른) 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

건물 구조 및 상태: 경량철골구조에 패널지붕 단층 건물로, 2014년 4월 17일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 목재사이딩으로 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 내부는 1층 단독주택으로 사용 중이며, 상부 다락이 소재합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 목재데크와 건물 지붕에는 태양광발전설비가 설치되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 함덕농업협동조합의 근저당권 (접수일자 2014.04.24)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재된 바 없습니다. 등기부 요약 상 모든 권리들은 말소 기준 권리 이후에 설정되었거나 말소 예정으로 확인됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 148,276,679원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 "북촌포구" 인근의 해안 취락지대에 위치하고 있어, 주거용 건물과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 포구 인근이라는 특성상 계절별 관광객 유입으로 인한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

입지 장단점:

* 장점: 제주 해안 지역의 쾌적한 자연 환경과 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 단점: 대규모 상업 시설과의 거리가 있을 수 있으며, 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

주변 부동산 거래 동향:

* 2025년 12월: 연립주택 (전용면적 49.59㎡, 1999년식) 9,400만원에 거래.

* 2026년 2월: 다세대주택 (전용면적 63.64㎡, 2017년식) 24,000만원에 거래.

* 2026년 6월: 다세대주택 (전용면적 74.519㎡, 2018년식) 20,500만원에 거래.

시세 분석: 제공된 최근 매매 사례는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 형태 및 규모 면에서 다소 차이가 있습니다. 2017~2018년식의 다세대 주택이 약 20,500만원 ~ 24,000만원 수준에서 거래된 점을 감안할 때, 본건 단독주택은 건축 연도(2014년)가 비교적 신축이고 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 감정가(1.63억원)는 주변의 신축 다세대 주택 시세보다 낮은 편이며, 이는 토지 이용 규제 및 단독주택의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다. 따라서 본건은 잠재적 가치 대비 합리적인 수준에서 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "북촌포구" 인근으로 해안 산책로 등 여가 활동을 즐길 수 있는 자연 환경이 우수합니다. 인근 지역에 기본적인 편의점, 마트 등은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 세부적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 제주시 중심지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 본건 소재지에서 통학 가능한 초등학교, 중학교 등이 인근에 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. 정확한 통학 거리 및 교육 환경은 별도 확인이 필요합니다.

의료시설: 제주시 내 종합병원 등 의료 시설 이용은 가능하며, 차량으로 이동 시 접근할 수 있습니다.

주변 시설 조사: 주변을 지도상으로 확인할 때, 주로 단독주택과 소규모 상업 시설이 혼재된 해안 마을의 특성을 보입니다. 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설이 밀집된 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 용도지구 및 보호지구로 지정되어 있습니다. 따라서 건축 행위 시 관련 법규 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법의 적용을 받으며, 건축 계획 심의 대상 구역에 해당하여 건축 인허가 과정이 까다로울 수 있습니다.

도로 접합: 본건이 접한 남측의 도로는 폭 2미터 내외의 막다른 도로입니다. 이는 향후 건축 시 건축법상 도로 요건 충족 여부를 면밀히 검토해야 하는 사항이며, 차량 진출입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

건물 유지 보수: 2014년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 관점에서 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 산정 근거: 감정평가서 상 제시외 건물, 목재데크, 상부 다락, 태양광발전설비 등이 건물에 포함 평가되었습니다. 현장에서 이러한 부속 설비들의 실제 상태와 가치를 정확히 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 감정평가서 및 물건명세서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 임차인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 사용 내역 등은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리에 위치한 단독주택으로, 해안 지역의 쾌적한 환경과 비교적 신축인 건물, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리가 소멸될 예정으로 매우 명확합니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제와 좁은 도로 접합 문제는 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 실거주 목적뿐만 아니라 제주도의 희소성 있는 토지를 활용한 투자 가치도 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 해안 지역에 위치한 비교적 신축 단독주택으로 희소성이 높습니다.

* 149㎡의 넓은 토지 면적을 활용하여 증축, 개축 또는 다양한 용도로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 감정평가액이 주변 시세 대비 합리적으로 책정되어 있어 투자 메리트가 있습니다.

* 조천읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 163,360,080원

주변 시세 (2017~2018년식 다세대, 전용 63~74㎡): 205,000,000원 ~ 240,000,000원

본건 감정가(약 1.63억원)는 주변 다세대 주택의 최근 거래가보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 본건이 단독주택이라는 점, 토지 이용 규제, 도로 접합 조건 등을 반영한 결과로 판단됩니다. 건축 연도(2014년)가 비교적 최신이고, 토지 면적이 넓다는 점을 고려할 때, 실거주 목적이라면 감정가 수준에서 적극적으로 고려해볼 만합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 100% 선인 약 130,000,000원 ~ 163,360,080원 수준에서 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 환경, 향후 개발 가능성, 그리고 현재 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.