나이스옥션 법원경매 순천 2025타경718 [1] 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 2756 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 소재 "원두저수지" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농경지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

▷기호 1- 부정형 완경사로서, 휴경 전 및 일부 도로 등으로 이용 중임. ▷기호 2- 부정형 완경사로서, 휴경 전임.

인접 도로상태

▷기호 1- 본건 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 계통을 이루는 포장도로가 소재함. ▷기호 2- 지적상 맹지로서, 인접토지를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▷기호 1,2 - 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경718 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 2756

용도: 전

감정가: 10,308,000원

토지면적: 859.00㎡ (약 259.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증)

등기부채권 총액: 147,190,215원 (말소기준권리 외 가압류, 강제경매 등 포함)

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 소재 '원두저수지' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농경지대로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통 사정 또한 보통입니다.

물건은 두 개의 필지(기호 1, 2)로 구성되어 있으며, 두 필지 모두 부정형의 완경사 지형입니다.

기호 1은 휴경 전 및 일부 도로로 이용 중이며, 북측으로 약 3~4미터 폭의 포장도로가 접해 있습니다.

기호 2는 휴경 전이며, 지적상 맹지로서 인접 토지를 통해 출입하고 있습니다.

주변 지역은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(500m 이내 양, 염소, 산양 제한)에 속합니다. 또한, 개발촉진지구로 지정되어 있으며, 영농여건불리농지로 분류됩니다.

인근에 관광지로 팔영산도립공원, 순천만 갈대밭 등이 있으며, 고흥만 방조제, 우도 무지개 다리 등 관광 명소가 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 농업협동조합중앙회의 강제경매 신청에 의해 진행됩니다.

말소기준권리는 2003년 10월 4일 접수된 고흥축산업협동조합의 가압류(금 29,918,058원)입니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리(2006년 4월 11일자 농업협동조합중앙회 가압류, 2025년 12월 4일자 농업협동조합중앙회 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농경지대로서 주변 환경은 대체로 농업 중심의 소규모 주거 형태를 띱니다.

인근 지역은 생산관리지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

고흥군 도덕면 소재지 인근에는 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

주변 관광지로는 팔영산, 고흥만 방조제, 우도 무지개 다리 등이 있어 관광객 수요가 있을 수 있으나, 물건 자체와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지이므로 주거 생활을 영위하기에는 부적합합니다.

인근 도덕면 소재지에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 분포할 것으로 예상됩니다.

교통 사정은 보통 수준으로, 차량 이용 시 주요 도로 접근이 가능합니다.

거주지와의 거리가 20km 이내에 위치해야 농지 취득 요건을 충족하는 경우가 있으며, 본 물건은 농업 외 다른 용도로 사용 시 제한이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정 및 매수신청 보증금 몰수가 발생할 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명 발급에는 경작 계획 등이 필요하며, 발급 절차가 까다로울 수 있습니다.

맹지: 기호 2 필지는 지적상 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

지형 및 토지 이용 제한: 부정형 완경사 지형으로 개발이나 경작에 일부 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등의 제한 사항이 있습니다.

기타: 임대 관계 미상으로, 혹시 모를 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 도덕면에 위치한 농지(전)로, 감정가는 10,308,000원입니다.

토지 면적은 약 259.8평이며, 건물은 없는 나대지 상태입니다.

법률적으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리 관계가 명확합니다.

그러나 농지 취득 시 필수적으로 요구되는 '농지취득자격증명' 제출 요건은 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이 요건을 충족하지 못할 경우 매각이 취소되거나 보증금이 몰수될 수 있습니다.

기호 2 필지의 맹지 여부, 부정형 완경사 지형, 생산관리지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용에 대한 제약 사항도 고려해야 합니다.

순수 농경지로서 투자 가치보다는 실사용 목적(영농)으로 접근하는 것이 적합해 보입니다.

8. 투자 포인트

매각으로 소멸되는 권리 관계: 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되므로, 권리 분석 측면에서는 비교적 안전한 물건입니다.

저가 매수 가능성: 감정가를 고려할 때, 유찰 시 저렴한 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

지역 관광 자원과의 근접성: 팔영산, 고흥만 방조제 등 주변 관광 자원이 있어 잠재적인 가치를 가질 수 있으나, 직접적인 투자 연관성은 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 10,308,000원입니다.

물건의 법적 권리 관계는 명확하나, 농지 취득 자격 증명 미비 시 발생하는 리스크와 맹지, 경사 지형 등 토지 이용 상 제약 사항을 고려해야 합니다.

현재로서는 시세나 유사 물건의 실거래가 정보를 정확히 파악하기 어렵고, 농지 취득의 제약이 크기 때문에 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 현장 조사, 농지 취득 자격 충족 가능성, 본인의 영농 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 현재 정보만으로는 구체적인 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 충분히 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.