나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52382 [1] 전라남도 순천시 해룡면 신대리 31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)는 전라남도 순천시 해룡면 신대리 소재 "산두경로당" 북측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 등이 혼재한 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1(가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 적벽돌 쌓기 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52382 (1)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 신대리 31 (도로명주소: 전라남도 순천시 큰산두길 35)

용도: 단독주택

감정가: 40,351,000원

토지 면적: 866.00㎡ (약 261.97평)

토지 지분: 115.4378㎡ (약 34.92평)

건물 면적: 66.74㎡ (약 20.20평)

건물 지분: 8.9㎡ (약 2.69평)

제시외 건물 면적: 71.27㎡ (약 21.56평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건축 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층

건축일: 1992년 5월 20일

토지 용도 지역: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

2. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 해룡면 신대리 소재 "산두경로당" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지 등이 혼재된 순수 농촌지대로서, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

남서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지는 평지대 내 부정형의 토지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

말소기준권리: 을1 근저당권 (해룡농업협동조합, 1992-06-09, 20,000,000원)

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 기재된 채권 총액은 76,061,309원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1974년 11월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

특이사항: 본 건은 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는 임차인이 존재하는 물건입니다.

주의사항: 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 특별매각조건으로 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지대에 위치하여 상업 시설의 발달이 제한적이며, 주거 기능이 중심인 지역입니다.

주변은 농가주택과 농경지로 이루어져 있어, 상업 활동보다는 전원생활을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

연립, 다세대, 빌라 등 주변 지역의 매매 및 임대 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않았습니다. 또한, 외부 검색을 통한 유사 물건의 시세 정보도 제한적이므로, 현재 시점을 기준으로 한 정확한 상권 분석 및 시세 조사는 추가적인 현장 조사와 데이터 확보가 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설: 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등이 부족할 수 있으며, 인근 읍면 지역의 시설을 이용해야 할 가능성이 있습니다.

주변 환경: 농경지 및 농가주택이 분포하고 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지 및 건물의 일부 지분만을 매각하므로, 전체 소유권자가 아닌 공유자 중 한 명이 되는 것입니다. 이는 소유권 행사, 건물 이용, 재산 관리 등에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 장 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수해야 할 보증금이나 차임이 존재하는지, 혹은 다른 특약사항이 있는지 등에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

공유자우선매수권: 공유자가 매각 기일에 자신의 지분을 우선하여 매수할 수 있는 권리(1회 제한)를 행사할 경우, 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물: 71.27㎡ 면적의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함됩니다. 해당 건물이 건축물대장에 등재되어 있는지, 불법 건축물은 아닌지, 철거 의무는 없는지 등을 사전에 확인해야 합니다.

토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발, 토지 이용에 있어 법적인 제한 사항이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 현황 및 확장 계획 등을 추가적으로 조사하여 잠재적인 혐오시설 편입 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 전라남도 순천시 해룡면 신대리의 농촌 지역에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물의 일부 지분만 매각되는 건입니다.

권리 관계상 대항력 있는 임차인의 존재와 지분 매각이라는 점이 주요 특징이며, 공유자우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 합니다.

감정가는 40,351,000원으로 책정되었으나, 지분 매각의 복잡성과 농촌 지역의 입지 조건을 감안할 때, 투자 가치를 판단하기 위해서는 면밀한 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 지분 매각 및 권리 관계의 복잡성 등으로 인해 상대적으로 낮은 감정가가 책정되었습니다.

토지 지분 확보: 866.00㎡ 토지 중 115.4378㎡ (약 34.9평)의 지분 소유권을 취득할 수 있습니다.

단독주택 수요: 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 특정 수요층에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시세 정보 및 비교 물건 데이터가 부족합니다.

요청하신 JSON 형식의 주변 시세 분석 데이터가 제공되지 않았으며, 외부 검색을 통한 유의미한 유사 사례 정보 또한 제한적이었습니다.

지분 매각이라는 특수성과 대항력 있는 임차인 존재 여부, 공유자우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 거래 가능한 시세는 감정가와 상당한 차이가 있을 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 정확한 시세 분석 및 적정 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조치가 필요합니다.

* 해당 지역 부동산 전문가를 통한 현장 조사 및 시세 파악

* 유사 지분 매각 사례에 대한 면밀한 비교 분석

* 임차인 권리 관계 및 인수 금액에 대한 정확한 확인

이러한 추가 분석 없이는 합리적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.