나이스옥션 법원경매 순천 2025타경712 [1] 전라남도 여수시 미평동 589-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 미평동 소재 "미평초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 중소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하며, 비교적 시중심부 인근에 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8m내외, 북동측으로 노폭 약 6m내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 적벽돌치장쌓기 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 알루미늄새시이중창 등.

이용상태

1,2층 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경712 (1)

소재지: 전라남도 여수시 미평동 589-3

용도: 단독주택

감정가: 202,960,300원

토지면적: 151.50㎡ (약 45.83평)

건물면적: 153.80㎡ (약 46.53평)

건물 제시외면적: 14.16㎡ (약 4.28평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축년도: 1989년 (사용승인일 1989.04.12)

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 미평동 소재 "미평초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 중소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통은 제반 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하며, 비교적 시중심부 인근에 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난합니다.

토지는 장방형으로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 단독주택부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역(미평초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 11월 22일 접수된 여수신용협동조합의 근저당권입니다.

낙찰로 인해 말소될 권리:

* 근저당권 (여수신용협동조합, 을12)

* 가압류 (최종국, 갑9)

* 강제경매 (최종국, 갑13)

인수될 권리:

* 소유권이전청구권가등기 (김명숙, 갑5) - 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 확인 필요

* 5번가등기 소유권이전청구권가처분 (최종국, 갑5-2) - 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 확인 필요

임차인 현황:

* 임차인: 유빛나

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-10

확정일자: 2022-05-31

배당신고일자: 2026-02-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 (본 건의 경우 보증금은 명확하나, 배당신고일자로 보아 배당 받을 가능성은 있으나, 전액 배당받지 못할 경우 잔여 보증금 인수 가능성 있음.)

* 임차인: 이민규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-10

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (유빛나 임차인의 보증금 80,000,000원은 대항력이 있어 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

등기부채권 총액: 122,717,800원 (토지/건물 합산)

1.3. 상권분석

본 물건은 여수시 미평동 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 미평초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변은 주로 단독주택과 소규모 근린생활시설로 구성되어 있어, 배후 주거지의 수요를 기반으로 하는 지역 상권의 특성을 보입니다.

학교를 중심으로 한 학생 및 학부모 관련 소비 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근 간선도로변에 버스 정류장이 위치하여 시내 이동이 수월합니다.

교육: 단지 남측에 미평초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 중소규모의 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 유빛나: 보증금 8,000만원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하므로, 해당 금액을 입찰가 산정 시 고려해야 합니다. 임대차 관계와 배당 가능 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

건축년도: 1989년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 14.16㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 철거 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

가등기/가처분: 소유권이전청구권가등기 및 가처분 등기가 존재하나, 통상 강제경매 매각으로 소멸됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 미평동의 안정적인 주거지역에 위치한 단독주택으로, 초등학교 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 건축년도, 제시외 건물 포함 등은 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 충분한 사전 조사를 통해 투자 위험을 관리해야 합니다.

경매 절차 진행에 따른 권리 변동 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 미평초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 단독주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 건물 활용 또는 재건축 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,960,300원입니다.

주변 실거래가 정보는 주로 연립, 다세대, 빌라 위주이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 또한, 건축년도(1989년)를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 유빛나의 보증금 8,000만원은 인수 보증금에서 제외하였으나, 전액 배당받지 못할 경우 실질적인 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 이 점을 충분히 인지해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 범위: 162,368,000원 ~ 182,664,000원

현장 답사를 통해 건물 상태, 임차인과의 명도 협상 가능성, 실제 시세 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 약 175,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.