나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52360 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1253-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 "무슬목마을" 남측 인근[일련번호 1), 3)]에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 팬션 등이 소재하는 해안주변 임야지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 자루형 완경사로서, 단독주택 부지로 이용 중임. 일련번호 3) 부정형 완경사로서, 전 및 자연림 등임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지이나 북동측에 일련번호 2-가) 건물의 관련지번인 타인 소유의 1253-21번지(지목 대, 211㎡ 현황 노폭 약 3.5m 시멘트포장도로)를 진입로로 이용 중임. 일련번호 3) 지적도상 맹지이나 일련번호 1)을 통과한 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임. 일련번호 3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서, 외벽 : 석재 마감, 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일, 편백 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 냉,난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 강판지붕 단층, 보일러실, 약 25.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 주택일부, 약 20.2㎡임. 제시외건물 ㄷ) 새시조 유리 및 판넬지붕 단층, 테라스, 약 44.4㎡임. 제시외건물 ㄹ) 목조 강판기와지붕 단층, 정자, 약 9.0㎡임.

공부와의 차이

- 일련번호 2-가)의 공부상 면적은 194.96㎡(지1층 115.5㎡, 1층 79.46㎡)이나 현황은 증축(2016.11.04.) 후 일반건축물대장상 272.96㎡(지1층 115.5㎡, 1층 99.46㎡, 2층 58㎡)임. - 일련번호 2-가)는 공부상 "슬래브지붕"이나, 현황은 아스팔트슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52360 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구봉새마을금고 (본 자료에서는 구OOOOOO으로 표기됨)

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1253-20

용도: 단독주택

토지면적: 1860.00㎡ (약 562.61평)

건물면적: 194.96㎡ (공부상 면적), 272.96㎡ (현황 면적, 일반건축물대장 기준) (약 83.19평, 현황 기준)

건물 제시외면적: 98.60㎡ (약 29.83평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 722,299,000원

토지 감정가: (제시되지 않았으나, 토지면적 1860㎡ 고려)

건물 감정가: (제시되지 않았으나, 건물면적 194.96㎡ 및 제시외 98.60㎡ 고려)

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물에 부착된 태양광전기 발전시설은 포함 평가, 이동설치 가능한 저온저장고는 평가 제외.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 "무슬목마을" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택, 팬션 등이 소재하는 해안주변 임야지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

일련번호 1) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

일련번호 3) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지), 중점경관관리구역에 해당합니다.

지적도상 맹지이나, 인접 타인 소유의 도로(1253-21번지)를 진입로로 이용 중이며, 일련번호 3) 토지는 일련번호 1) 토지를 통과하는 진입로를 이용하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부 상 현재까지 공유자 지분 이전, 소유권 이전(매매), 근저당권(구봉새마을금고, 말소기준권리), 임의경매(구봉새마을금고), 가압류(구봉)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 248,300,931원

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 상 현재까지 소유권 보존, 근저당권(구봉새마을금고, 말소기준권리), 임의경매(구봉새마을금고), 가압류(구봉)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 248,300,931원

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 말소기준권리(근저당권) 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 본건의 경우, 말소기준권리인 구봉새마을금고의 근저당권(2017-11-02)보다 앞서는 권리는 소유권 이전 등기들이며, 이들은 소멸되지 않습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 물건명세서 상 별도 기재 사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 장제숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-04-06

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인의 실제 점유 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 여수시 돌산읍 평사리 해안가 인근에 위치하여 관광 및 주거 복합 지역의 특성을 가지고 있습니다. 주변에는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 돌산읍 지역은 해안 경관이 우수하여 관광객 유치에 유리한 입지이며, 이에 따라 펜션 및 숙박시설 관련 투자가 활발한 편입니다. 일반 단독주택의 경우, 해안가 접근성, 조망권, 토지 면적 등에 따라 가격이 크게 변동합니다. 유사 면적 및 조건의 단독주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(7억 2천만원)는 토지 규모(1860㎡)와 위치적 이점을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 실제 시세는 개별 물건의 상태, 조망, 접근성, 부대시설 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근 평사리 지역 및 돌산읍 중심지에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 편의시설이 소재합니다. 여수 시내로 이동 시 더욱 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

돌산읍 지역 내에는 돌산초등학교, 돌산중학교 등이 위치하고 있어 학령기 자녀가 있는 가정의 경우 통학이 가능합니다. (정확한 통학 가능 여부 및 거리는 개별 확인 필요)

5.3. 의료시설

돌산읍 소재 보건진료소 및 의원급 의료기관이 있으며, 종합병원 이용 시에는 여수 시내로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 건물 면적 불일치: 공부상 면적(194.96㎡)과 현황 면적(272.96㎡)의 차이가 존재하며, 이는 건축물대장 상 증축(2016.11.04)으로 인해 발생한 것으로 확인됩니다. 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으나, 현황 면적이 일반건축물대장에 등재되어 있으므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 지적도상 맹지: 토지 일부가 지적도상 맹지이므로, 인접 토지(타인 소유)와의 관계 및 도로 이용에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

* 토지 용도 제한: 토지 일부가 농림지역 및 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있어 건축 또는 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 해안가 지역 특성: 해안가 지역의 기후 특성(강풍, 습기 등)으로 인한 건물 유지보수 필요성이 일반 지역보다 높을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 심각한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 기타 시설에 대한 추가적인 상세 조사는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 돌산읍의 해안가 인근에 위치한 대규모 토지를 가진 단독주택입니다. 우수한 자연환경과 관광지로서의 잠재력을 가지고 있으나, 토지의 일부 맹지 및 용도 제한, 건물 면적 불일치 등의 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특이사항이 존재하여 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있습니다. 감정가는 토지 규모와 입지를 고려할 때 적정 수준으로 평가되었으며, 향후 관광객 증가 또는 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1860㎡(약 563평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다. (예: 추가 건축, 조경 확장 등)

* 해안가 입지: 여수 돌산 지역의 우수한 해안 경관과 관광지로서의 잠재력을 활용할 수 있습니다.

* 건축물 가치: 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로, 내부 리모델링이나 증축을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

* 제시외 건물 활용: 보일러실, 테라스, 정자 등 제시외 건물들도 활용도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 722,299,000원이며, 이는 현지 부동산 시장 상황과 토지 규모, 해안가 입지 등을 종합적으로 고려한 가격으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 변수가 될 수 있습니다. 유사 물건의 거래 사례 및 시장 동향을 고려할 때, 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 700,000,000원에서 750,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 경매 당일 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 본건의 상세 현황 조사 결과, 입찰자의 자금 계획 등에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.