나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51744 [1] 전라남도 목포시 연산동 1260 연산주공3단지아파트 306동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 연산동에 소재하는 ‘목포연산초등학교’ 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층건 중 제306동 제9층 제903호로서, 외벽: 몰탈 위 페인트 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트(방3, 화장실 및 욕실2, 거실 및 주방 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복 8차로, 남서측으로 왕복 4차로, 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 등의 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호: 목포지원 2025타경51744 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

1.1. 4. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 전라남도 목포시 연산동 1260 연산주공3단지아파트 306동 9층903호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 감정가: 88,000,000원

1.2. 4. 면적

1.2. 4.1. 토지 면적: 33.44㎡ (약 10.12평)

1.2. 4.2. 건물 면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

1.2. 4.3. 건물 면적 (분양면적): 23평형 (약 76㎡)으로 추정됨. (자료 참조, 본건과 유사 면적의 연산주공 단지 아파트가 23평형으로 기재되어 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

2.1. 1. 본건은 목포시 연산동 소재 ‘목포연산초등학교’ 북측 인근에 위치함.

2.1. 2. 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지대임.

2.2. 교통상황

2.2. 1. 차량 출입이 가능하며, 인접한 간선도로를 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이함.

2.2. 2. 단지 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 3. 본건 단지 북서측으로는 왕복 8차로, 남서측으로는 왕복 4차로, 남동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 진출입이 원활함.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

2.3. 1. 목포시 전반적으로 소각장 등 폐기물 처리시설 설치 관련 주민 반발 및 갈등이 존재함.

2.3. 2. 본건 소재지인 연산동 인근 지역에서 직접적인 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 검색되지 않았으나, 목포시의 생활폐기물 처리시설(자원회수시설) 건립 추진이 진행 중임을 고려할 때, 잠재적인 환경적 요인으로 작용할 가능성은 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 현황

* 1996-08-19: 대한주택공사 소유권 보존

* 2001-01-30: 이미례 소유권 이전

* 2025-10-29: 정광희 외 1명 소유권 이전 (상속)

3.1. 2. 권리 관계

* 을5 (2013-03-15): 한국주택금융공사 근저당권, 채권액 253,000,000원

* 갑4 (2025-12-05): 한국주택금융공사 임의경매 개시 결정, 채권액 102,016,210원

* 등기부상 채권 총액 (근저당권 기준): 253,000,000원

* 본 경매는 한국주택금융공사의 근저당권에 기한 임의경매 사건임.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 2. 특이사항: 이해관계인 등의 부재로 임대관계는 미상으로 확인됨.

3.2. 3. 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

3.3. 1. 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 본 건은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖춘 지역임.

4.2. 인근 버스정류장 및 간선도로 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높음.

4.3. 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

5.1. 1. 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 중 9층에 위치함.

5.1. 2. 이용 상태: 기준 시점 현재 아파트(방3, 화장실/욕실2, 거실 및 주방 등)로 이용 중임.

5.1. 3. 설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지 및 소화, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

5.2. 1. 교육 환경: 북측 인근에 목포연산초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리함.

5.2. 2. 생활 편의: 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상: 임대차 관계가 미상으로, 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 철저히 확인해야 함. 이에 따라 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 높은 채권 총액: 감정가 88,000,000원에 비해 등기부상 근저당권 채권 총액이 253,000,000원으로 높음. 이는 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 채권액을 초과하는 금액으로 낙찰될 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 본건은 목포시 연산동에 소재한 연산주공3단지 아파트로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편임.

7.2. 교통 접근성이 좋고 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 건물의 구조 및 설비 상태 또한 일반적인 수준으로 판단됨.

7.3. 다만, 임대차 관계가 미상이고 채권 총액이 감정가보다 현저히 높아 잠재적 리스크 요인이 존재함. 따라서 현장 조사와 권리 분석을 통해 모든 위험 요소를 명확히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 지역 내 입지: 연산동 지역은 주거 수요가 꾸준한 편으로, 안정적인 가치 유지가 기대됨.

8.2. 교육 환경: 목포연산초등학교가 인접하여 학령기 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 조건임.

8.3. 편리한 교통: 주요 간선도로 및 버스정류장 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 용이함.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 88,000,000원

9.2. 인수 보증금: 0원

9.3. 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현황 및 상태, 권리 관계(특히 미상 임대차 및 높은 채권액) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 채권액으로 인해 시세 대비 낙찰가율이 달라질 수 있으므로, 추가적인 현장 확인과 면밀한 시세 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.