나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12528 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 101동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대방초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '대방개나리 1차 아파트 101동 110호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통의 이용 등 제반 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 1층 110호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호. *패문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 대류3류(폭 약 25~30m), 북측으로 소로2류(폭 약8~10m), 남측으로 중로1류 (폭 약 20~25m)도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해바라기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12528 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 101동 1층 110호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 34.59㎡ (약 10.47평)

건물 면적 (분양 면적): 49.41㎡ (약 14.95평)

건물 면적 (전용 면적): 42.18㎡ (약 12.76평) - (최근 매매/임대 정보 기준)

토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 144,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하며, 대방초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25~30m), 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m)의 도로와 접하고 있습니다. 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(나라유치원, 대방중학교, 대방초등학교, 해바라기유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 25~30m의 대로3류, 북측으로 폭 약 8~10m의 소로2류, 남측으로 폭 약 20~25m의 중로1류 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(권리금액: 160,000,000원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-19

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원. 본 경매 물건은 인수되는 보증금(대항력 있는 임차인의 보증금 등)이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본 물건이 속한 '대방개나리1차아파트'는 1992년 9월 17일에 사용 승인된 아파트로, 총 7개 동, 1005세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있으며, 총 560대의 주차 공간(지상 3대, 지하 13대, 총 560대)을 확보하고 있습니다. 최고층은 15층입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 북동측 인근에 대방초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 그 외 학교 및 유치원 관련 보호구역이 지정되어 있습니다.

5.2. 아파트 복리 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 가능성

물건명세서 상 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 주의 문구가 기재되어 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인(박 )은 대항력이 없지만, 잠재적인 임차인이 존재할 가능성에 대해 낙찰자는 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 물건 내부의 정확한 이용 상황 및 관리 상태 확인이 불가능했습니다. 평가 역시 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 상정하여 이루어졌으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.3. 1층 특수성

본 물건은 1층에 위치하고 있어 소음, 보안, 사생활 침해, 조망 등 상층부에 비해 불리한 점이 있을 수 있습니다. 이는 향후 시세 형성 및 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설)

인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 대단지 아파트인 대방개나리1차에 속한 1층 세대입니다. 기본적인 입지 조건과 교통, 생활 인프라를 갖추고 있으나, 1층이라는 점과 내부 확인 불가, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 1억 4,400만원이나, 최근 1층 거래 사례가 9,000만원으로 낮게 형성된 점을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 기본적인 인프라 활용 가능

* 주변 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확함 (추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

최근 1층 거래 사례 (42.18㎡): 9,000,000원

최근 8층 거래 사례 (42.18㎡): 12,000,000원 ~ 14,800,000원

본 물건의 건물 면적(49.41㎡)은 최근 거래된 42.18㎡보다 넓습니다. 1층이라는 점과 내부 미확인 상태, 잠재적 권리 관계 등을 고려할 때, 입찰가를 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 최근 1층 거래 사례(9,000만원)를 기준으로 면적 증가분을 반영하고 1층의 가치 하락 요인을 감안하면, 10,500만원 ~ 12,000만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가(14,400만원)와의 괴리가 크므로, 현장 재확인 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시는 것을 추천드립니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 (현장 및 권리관계 재확인 후 최종 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.