나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51725 [1] 전라남도 목포시 상락동1가 5-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 상락동1가 소재 '목포역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 세장형 평지로서, 상업용임. 일련번호 2 : 삼각형 평지로서, 상업나지임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로 및 북서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호 2 : 북측으로 소폭의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 일련번호 2 : 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 내벽 : 몰탈위페인팅마감, 벽지붙임, 타일마감 바닥 : 인조석물갈기, 장판지깔기마감, 타일마감 창호 : 목재창 및 새시창임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 2층 : 숙박시설임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 ㄱ~ㅁ이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일련번호 가는 인접지번(동소 5-13번지) 지상 건물과 합벽상태임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
지분매각(공유자우선매수권 1회로 제한)
목록3.인접지번(동소 5-13번지) 건물과 합벽 상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 목포지원 2025타경51725 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 그OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 전라남도 목포시 상락동1가 5-6

용도: 근린주택

감정가: 134,981,530원

토지면적: 212.30㎡ (약 64.2평)

토지지분: 106.15㎡ (약 32.1평)

건물면적: 201.76㎡ (약 61.0평)

건물지분: 100.88㎡ (약 30.5평)

건물 제시외면적: 53.50㎡ (약 16.2평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고 (1회로 제한)

인접지번(동소 5-13번지) 건물과 합벽 상태임

일괄매각(제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 목포시 상락동1가에 위치하며, '목포역' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 일련번호 1은 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 북서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 토지 일련번호 2는 북측으로 소폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일련번호 1: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

일련번호 2: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

2.4. 주변 시설 정보

목포역이 인근에 위치하여 교통 이용이 편리합니다. 주택 및 상가 혼용 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 5월 11일 접수된 근저당권(그린씨엔에스자산관리대부주식회사, 채권액 104,500,000원)입니다. 해당 근저당권 외 2025년 11월 28일에 접수된 임의경매 개시 결정 등기(2번유한회사트리오지분임의경매, 채권액 57,981,890원) 역시 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 1,269,656,586원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

목포역 인근의 일반상업지역에 위치하여 상가 및 주택 혼용 지역으로서의 특성을 가집니다. 역세권 상권의 유동인구 및 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설 운영에 유리할 수 있습니다. 다만, 지분매각이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

목포역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하는 건으로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요합니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 본건의 경우 1회로 제한되어 있습니다.

6.3. 합벽 상태

인접 건물과 합벽 상태이므로, 철거 또는 증축 시 법적, 기술적 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물 53.50㎡(약 16.2평)가 포함되어 일괄 매각되므로, 관련 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포역 인근의 상업지역에 위치한 근린주택의 지분 경매 물건입니다. 교통 및 입지 여건은 양호하나, 지분매각, 공유자 우선매수권, 합벽 상태 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 말소기준권리 외 권리사항은 정리되는 것으로 보이나, 임대차 관계가 불분명한 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

목포역 인근에 위치하여 교통의 편리성과 배후 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 상업지역

일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업적 활용 가능성을 가집니다.

8.3. 감정가 대비 저가 낙찰 기대

지분매각의 특수성과 공유자 우선매수권 등으로 인해 시세 대비 저가 낙찰의 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분매각으로 인해 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아 현 시세 기준 분석이 제한적입니다.

감정가는 134,981,530원이며, 이는 토지 및 건물 지분 전체에 대한 평가액으로 보입니다. 지분매각임을 감안하고, 잠재적 리스크(공유자 우선매수권 행사 가능성, 향후 협의 필요성 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 지분 경매 물건의 경우, 전체 소유권 대비 지분 비율, 공유자의 협조 여부, 향후 명도 및 재산권 행사 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 생략하며, 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 법원 매각기일 진행 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 수집하여 보수적인 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

참고로, 제공된 정보에 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.