나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12475 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 OOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.12.22

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '진영교차로' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장과 농경지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 국도주변지대입니다.

토지의 상황

가. 형상 및 이용상황 ① 기호(1) : 세장형 평지로서, "공업용"으로 이용중입니다. ② 기호(3) : 가장형 평지로서, "도로 등"입니다. 나. 인접 도로상태 ① 기호(1) : 기호(3)을 경유하여 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하여 있습니다. ② 기호(3) : 본건이 "도로 등"입니다. 다. 토지이용계획 등 공법상 제한 ① 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(20_진영 진영1구역(계획관리)), 성장관리계획 구역(2023-04-06)(진영 진영1구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(진영 진영1구역 환경영향 저감대책수립지역) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시 설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> ② 기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(20_진영 진영1구역(계획관리)), 성장관리계획 구역(2023-04-06)(진영 진영1구역 산업형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니 다. 라. 제시목록외의 물건 없습니다. 마. 공부와의 차이 없습니다. 바. 기타참고사항 없습니다.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 ① 기호(2-가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 하단부 콘크리트문양 위 상단부 판넬 마감. 주기둥 : H-Beam : 900x300mm 바 닥 : 하드너 마감. 천 정 : 철골트러스 위 판넬마감. 창 호 : 새시 창호임. 층 고 : 최고높이 약 17.85m. ② 기호(2-나) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로서, 외 벽 : 화강석재 및 드라이비트, 스톤코트 등 마감. 내벽, 바닥, 천정 : 타일, 벽지, 텍스 등 마감. 창 호 : 새시단창호임. ③ 제시외 건물 기호(ㄱ) 중 기호(ㄱ-가) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재(휴게실) 기호(ㄱ-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층소재(기계실, 계단실, E/V실 등) 기호(ㄴ) 새시조 PC지붕 단층(가추)입니다. 나. 이용상태 기호(2-가)는 "공장", 기호(2-나)는 제시외 건물(ㄱ)과 함께 "사무실, 휴게실, 식당, 기계실, E/V실 등"으로 이용중입니다. 다. 설비내역 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 기호(2-가) 내 옥내소화전, 케이블트레이 및 무동력환풍설비, 배관설비 등이, 기호(2-나) 내에 화재발신기, 승강기설비, 천정형 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다. 라. 부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물 개황도" 참조바랍니다. 마. 공부와의 차이 ① 기호(2-나)는 평가명령 및 등기사항전부증명서상 "3층 건물(1층 247.6㎡,2층 241.6㎡,3층 241.6㎡)" 으로 되어 있으나, 일반건축물대장상 2013년 11월 18자로 증축되어 "4층(1층 252.64㎡, 2층 246.64㎡, 3층 246.64㎡, 4층 134.48㎡)"으로 등재되어 있습니다. ② 제시외 건물(ㄱ)은 기호(2-나)와 함께 1동 건물로 일반건축물대장에 등재되어 있습니다. ③ 다만, 제시외 건물(ㄱ)은 일반건축물대장등본상 "경량철골구조 샌드위치판넬지붕, 휴게실, 134.48㎡"로 등재되어 있으나, 현황은 일부 "철근콘크리트조 슬래브지붕 기타, 기계실, 계단실, E/V실 등"으로 조사 됩니다. 바. 기타참고사항 없습니다.

기계/기구의 현상

가. 기계기구 설치 장소 본건 관련 기계기구는 기호(2-가)건물 내부 및 기호(1) 지상에 설치되어 있습니다. 나. 현상 및 관리상태 외관상 현상 및 관리상태 보통시됩니다. 다. 귀 제시목록과의 차이 ① 기계기구(⑤) 중 백관과 기계기구(⑬)은 소재불명, 기계기구(16)은 목록중복상태입니다. ② 기계기구(⑨)의 평가명령상 Rail은 "약 85m"이나, 현황 "약 65m", 기계기구(⑫)의 평가명령상 Rail은 "약 25m"이나, 현황 "약 20m"로 조사됩니다. ③ 기계기구(⑮)는 평가명령상 "(L)25m"이나, 현황 "(L)약 20m"로 조사됩니다. 라. 기타 참고사항 -

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 포함(기계기구 5. 중 백관과 13.은 소재 불명. 목록과 현황 차이는 감정평가서 참조). 지상에 소재하는 수동의 컨테이너박스는 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12475 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 882 (신주소: 경상남도 김해시 진산대로201번길 46-32)

용도: 공장

감정가: 7,201,908,060원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (경매 신청 채권자는 주식회사 이든철강)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7,253.00㎡ (약 2,194.29평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 3,044.03㎡ (약 920.80평)

건물 제시외 면적: 88.12㎡ (약 26.66평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 포함. (단, 기계기구 5번 중 백관과 13번은 소재 불명이며, 목록과 현황 차이는 감정평가서 참조). 지상에 소재하는 수동의 컨테이너박스는 매각대상에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '진영교차로' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모 공장, 농경지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 국도변 지역입니다.

2.2. 토지 현황

토지는 대체로 평탄하며, 기호(1) 토지는 세장형으로서 공업용으로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 가장형으로 도로 등으로 이용되고 있습니다. 기호(1) 토지는 기호(3) 토지를 경유하여 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 공법상 제한

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김은주

보증금: 3,000,000원

차임: 700,000원

대항력: 없음

* 임차인: 이강일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-09

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 총액: 0원.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 주요 내용)

등기부 상 근저당권, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 말소기준권리인 을20 (토지) / 을10 (건물) 근저당권(중소기업은행, 2022-03-25) 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 법정지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 중소규모 공장들이 밀집해 있는 공업지대와 농경지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 국도변 지역입니다. 특정 상업 중심지라기보다는 산업 활동 및 지역 근로자들의 편의를 위한 기본적인 근린생활시설이 일부 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 인근 지역에 주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. 주변에는 진영교차로가 위치해 있어 도로 교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 가장 주의해야 할 사항으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이므로 해당 권리의 내용과 그로 인한 향후 토지 이용 또는 재산권 행사에 미칠 영향을 반드시 확인해야 합니다.

* 기계·기구 관련 불확실성: 감정평가 목록상의 기계·기구 중 일부(5번, 13번)가 소재 불명이고, 목록과 현황 간 차이(레일 길이 등)가 발견되었습니다. 이에 대한 정확한 파악 및 가치 평가가 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물(2-나)의 경우, 등기사항전부증명서와 일반건축물대장상의 층수 및 면적에 차이가 있으며, 제시외 건물(ㄱ) 또한 현황과 공부상 내용의 불일치가 조사되었습니다.

* 환경 관련 이슈: 검색 결과, 김해시 진영읍 및 주변 지역은 과거 악취 민원 발생 지역으로, 일부 악취 관리 지역 지정 움직임이 있었습니다. 본 물건 자체의 직접적인 악취 발생 여부와는 별개로, 지역 내 산업 활동으로 인한 간접적인 환경 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 상당한 규모의 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 법정지상권이라는 매우 중요한 인수 권리가 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 권리에 대한 심도 있는 법률 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 기계·기구의 현황 불일치 및 건물의 공부상 차이점도 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 지역 산업 활동의 거점으로서 가치를 발휘할 수 있는 잠재력을 지닌 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 7,253.00㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높습니다.

* 공장 운영 시설: 공장 건물 및 일부 기계·기구 일괄 매각으로, 즉시 운영 또는 재정비 후 활용 가능성이 있습니다.

* 산업단지 인근 입지: 중소규모 공장들이 밀집한 지역으로, 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 국도변에 위치하며 '진영교차로' 인근으로 교통망 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 7,201,908,060원입니다.

예상 입찰가는 법정지상권 등의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 해당 위험 요소로 인해 실제 가치보다 낮은 금액으로 낙찰될 가능성도 있으나, 정확한 시장 조사를 통해 권리 분석 결과를 반영하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.