나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12429 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 311동 12층1220호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '사파동행정복지센터' 남측 인근에 위치 하며 부근은 대단위아파트단지, 근린생활시설, 학교, 업무시설, 단독주택 등으로 형성 되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 및 슬래브지붕 20층 건물내 12층 1220호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 - 내벽 : 폐문부재로 조사하지 못함. - 창호 : 아파트용 새시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 남서하향의 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북측, 동측 및 남측으로 진입도로가 개설되어 있으며, 북측 및 남측도로를 통해 아파트단지 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (대방지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 역사문화환경보존지역(불곡사일주문)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(나 라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사하지 못하였으며, 통상 적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12429 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 311동 12층1220호

* 용도: 아파트

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 14.92㎡ (약 4.51평)

* 토지지분: 14.92㎡

* 건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

* 건물지분: 47.97㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경OOOOOOOOOO

* 특이사항: 선순위전세권 (말소기준권리)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

1. 1입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '사파동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 업무시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 수단의 운행 횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 대체로 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 및 슬래브 지붕 20층 건물 내 12층 1220호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 내벽은 폐문 부재로 조사하지 못하였고, 창호는 아파트용 새시창호 구조입니다.

* 이용상태: 본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 남서 하향의 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지 북측, 동측 및 남측으로 진입도로가 개설되어 있으며, 북측 및 남측 도로를 통해 아파트 단지 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1. 2권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 을15번 전세권설정 (채권자: 김가영, 2022-09-26 접수)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을16번 주택임차권 (채권자: 김리온, 2022-09-26 접수)은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황에 기재된 김리온의 경우 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으나, 권리 자체가 소멸되지 않는 점, 그리고 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 주의사항을 감안할 때, 입찰 시 잠재적 위험 요소를 인지해야 합니다.

* 이 외 등기부상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 을16번 주택임차권 관련 잠재적 위험성 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 채권자: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-08-31

* 배당신고일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: -

1. 3상권분석

* 본건이 위치한 경상남도 창원시 성산구 대방동은 대단위 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설, 학교, 업무시설 등이 고루 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 특이한 혐오시설 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 우선시되며, 대로 및 소로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1. 4생활정보

* 아파트명: 대방성원3차아파트

* 준공년도: 1992년 11월

* 총 세대수: 1,397세대

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 최근 전월세 거래 정보 (본건 면적 47.97㎡ 기준):

* 2026년 5월 4일: 보증금 10,500만원, 월세 0원 (13층)

* 2026년 5월 7일: 보증금 1,000만원, 월세 52만원 (14층)

* 상기 거래 정보로 볼 때, 전세가율이 높아 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

1. 5잠재적 리스크

* 내부 미확인: 감정평가서상 폐문 부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태, 관리 상태 등을 파악하지 못했습니다. 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 미소멸 권리 (주택임차권): 을16번 주택임차권 (김리온)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 비록 임차인의 대항력이 '없음'으로 표기되었으나, 해당 권리가 소멸되지 않음으로 인해 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 요구됩니다.

* 건물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1. 6종합 의견

* 본건은 창원시 성산구의 주요 아파트 단지에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 내부 상태 미확인 및 매각으로 소멸되지 않는 주택임차권의 존재로 인해 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 및 전세가율을 고려한 적정 가격 산정이 중요합니다.

1. 7투자 포인트

* 입지: 창원시 성산구 대방동이라는 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 단지 규모: 1,397세대의 대규모 단지로 관리비 절감 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 요인 해소 전제)

1. 8예상 입찰가

* 본건 감정가는 115,000,000원입니다.

* 최근 47.97㎡ 면적의 실거래가는 2026년 6월 10일 110,000,000원 (7층), 2026년 6월 8일 93,500,000원 (13층)입니다.

* 본건은 12층에 위치하고 있습니다.

* 최근 거래된 13층의 낮은 가격과 7층의 높은 가격을 고려할 때, 본건의 12층은 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 주택임차권(을16)의 존재 및 내부 미확인 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 해당 권리의 미소멸 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가, 층수, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 보수적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.