나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52348 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1849 세미존서희스타힐스301동근린생활시설1 301동 지2층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 도로교통공단 광양운전면허시험장 남측 인근 에 위치하며, 주위는 아파트, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층건 중 301동 지2층 103호로서, 외벽: 돌붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 타일마감, 몰탈위페인팅마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트부지로 이용중임.

설비내역

위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트부지 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 북측, 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52348 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1849 세미존서희스타힐스 301동 근린생활시설1 301동 지2층 103호

건물면적: 50.79㎡ (약 15.37평)

건물지분: 50.7875㎡

토지면적(단지 전체): 57993.90㎡ (약 17,549.69평)

토지지분: 0㎡

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천광양축산업협동조합 (등기부 요약 기준)

특이사항: 대지권 미등기 (최저매각가격에 대지권 가격 포함)

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1849번지에 위치하며, 도로명주소는 전라남도 광양시 무선2길 15입니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 소재하며, 한국도로교통공단 광양운전면허시험장 남측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남측, 북측, 동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 본 건물의 용도는 제2종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (순천광양축산업협동조합, 210,000,000원)

말소되는 권리:

* 을1 근저당권 (순천광양축산업협동조합, 210,000,000원)

* 을2 근저당권 (윤효민, 60,000,000원)

* 갑3 임의경매개시결정 (순천광양축산업협동조합, 183,610,324원)

* 갑4 압류 (광양시)

이 외 갑1 소유권보존, 갑2 소유권이전 등은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지만, 본 경매 사건의 말소기준권리보다 후순위에 있어 최종적으로는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-21

* 확정일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고: -

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 주위 아파트 단지 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 한국도로교통공단 광양운전면허시험장이 있어 관련 유동인구가 있을 수 있습니다.

주변으로 '쌍용 더퍼스트 덕례2지구', '덕진 광양의 봄 플러스' 등 대규모 아파트 단지들이 개발되었거나 예정되어 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

다만, 검색 결과에서 직접적으로 혐오시설이나 상권 활성화에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

LF스퀘어 테라스몰과 같은 대규모 상업 시설이 인접해 있어, 이 지역의 전반적인 상권 규모와 고객 흡수력을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 순천, 광양, 여수 생활권을 아우르는 입지에 해당합니다.

* 편의시설: LF스퀘어 테라스몰 등 대규모 쇼핑몰 이용이 편리하며, 인근 아파트 단지 조성으로 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 환경: 주거 단지와 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역으로, 녹지 공간(농경지, 임야)과도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 등기되지 않았으나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 낙찰자가 추가 비용 부담 없이 대지권을 취득할 수 있습니다. 하지만, 등기부상 명확히 확인되지 않는 점은 유의해야 합니다.

* 상권 활성화: 근린상가임에도 불구하고 주위 환경이 아파트, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어, 해당 상가의 업종 및 활성화 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 인근 아파트 단지의 배후 수요가 중요하며, 대규모 상업 시설과의 경쟁 관계도 고려해야 합니다.

* 미분양 우려: 인근 대규모 아파트 단지 사업에서 미분양 물량이 남은 사례가 있어, 광범위한 지역 상권의 수요를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 광양읍 덕례리의 제2종일반주거지역에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통망과 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 한국도로교통공단 광양운전면허시험장과 인접해 있으며, LF스퀘어 테라스몰과 같은 대규모 상업 시설 이용도 편리합니다.

다만, 대지권 미등기 상태는 주의가 필요하나, 최저매각가에 포함되어 있어 낙찰 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 상권 분석 시 해당 상가의 업종 적합성과 주변 경쟁 환경을 신중하게 검토해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰가 대비 안정적인 임대 수익 창출 가능성: 주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 적정 업종 선택 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 광양읍 덕례리 일대의 도시 개발 사업 및 신규 아파트 단지 입주는 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 대지권 포함 가격: 대지권 미등기 상태이지만, 최저매각가격에 포함되어 있어 추가적인 대지권 취득 비용 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 255,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 개별적 가치, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 주변 상가 시세 조사 및 업종별 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.