나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8382 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 528 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 소재 '수원초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 일부 근린생활시설 등으로 형성된 읍소재지 외곽의 주거지대임.

교통상황

본건 남서측 약 30m 지점까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 읍소재지의 외곽에 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형의 평지로서, 단독주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 북서측 및 남동측으로 지적상 노폭 1.5~2m 내외, 현황 노폭 약 2m 내외 콘크리트 포 장 및 잡석포장의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적개황도', '사진'과 같이 지상에 제시외건물 및 조경수 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 1994.12.27) 외벽: 외장타일 및 본타일 마감, 내벽: 도배지 마감, 바닥: 합성수지 장판지 마감, 창호: 알미늄샷시 및 목재창호 등임. 기호 1(부속건물): 블럭조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 도배지 마감, 바닥: 합성수지 장판지 마감, 창호: 알미늄샷시 및 목재창호 등임.

이용상태

기호 1: 주택(건축물현황도상 방3, 마루, 부엌 등) 기호 1(부속건물): 주택(방1, 창고 등)임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 및 '사진'과 같이 부합물 및 종물로 추정되는 '제시외건물'이 소재함.

공부와의 차이

'기호 1(부속건물)'의 의뢰목록상 면적은 '27㎡'이나, 현황은 '약 20㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-5) 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 528 (단독주택)

사건번호: 제주지방법원 2025타경8382 (1)

감정가: 172,011,480원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 현황:

- 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 528번지에 소재하며, 제2종일반주거지역 내 단독주택임.

- 건물 사용승인일은 1994년 12월 27일임.

- 건물 구조는 벽돌조 슬래브지붕 단층이며, 부속건물은 블럭조 슬래브지붕 단층임.

- 토지 면적: 245.00㎡ (약 74.1평)

- 건물 면적 (주택): 93.56㎡ (약 28.3평)

- 건물 제시외 면적 (부속건물 등): 36.10㎡ (약 10.9평)

- 감정평가서상 부속건물 공부상 면적은 27㎡이나 현황은 약 20㎡로 평가되었으며, 제시외 건물(2-1 내지 2-5) 및 조경수 등은 포함 평가되었음.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 소재 '수원초등학교' 북측 인근에 위치함.

주변은 단독주택 및 일부 근린생활시설 등이 형성된 읍소재지 외곽의 주거지대임.

남서측 약 30m 지점까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호함.

토지는 사다리형에 유사한 부정형의 평지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태는 북서측 및 남동측으로 지적상 노폭 1.5~2m 내외, 현황 노폭 약 2m 내외 콘크리트 포장 및 잡석 포장의 막다른 도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 등기부상 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 5월 13일 접수된 북제주새마을금고의 근저당권(을3)임.

이후 접수된 가압류(국민행복기금, 제주신용보증재단), 소유권 이전(상속), 임의경매 개시 결정(북제주새마을금고) 등의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸 대상임.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역(한림읍 수원리)의 주택 거래 사례는 다음과 같음.

- 2025년 2월, 대제빌라(연립, 1995년식, 84.9㎡) 1억 6,500만 원 거래.

- 2026년 1월, 갤럭시한수풀랜드(C동, 다세대, 2016년식, 70.31㎡) 1억 8,500만 원 거래.

- 2025년 12월, (953-0, 연립, 2016년식, 67.83㎡) 1억 9,000만 원 거래.

본건은 1994년 건축된 단독주택으로, 위 비교 사례들은 연립주택 및 다세대주택이며 건축 연식 또한 차이가 있음. 본건은 상대적으로 넓은 토지 면적(245㎡)을 보유하고 있다는 특징이 있음. 인근의 다른 주택 유형 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

본건은 수원초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

주변으로 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

읍소재지 외곽에 위치하나, 교통 상황은 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 해당함. 이 중 고도지구는 건축물의 높이 제한이 있을 수 있으므로 건축 시 유의해야 함.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 환경을 저해하는 시설은 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상의 제한사항은 사전 확인이 필요함.

건축물 현황과 공부상 면적 간의 차이(부속건물 27㎡ vs 현황 약 20㎡)가 존재하므로, 현장을 통한 면밀한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍 수원리의 주거 지역 내 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있음. 1994년 건축되어 건물 연식은 있으나, 기본적인 생활권 및 교통 접근성이 확보된 입지임. 등기부상 인수 부담은 없으며, 경매 절차에 따른 권리 소멸이 예상됨. 제시외 건물 및 조경수 등을 포함하여 일괄 매각되므로 전체적인 현황을 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 245㎡의 대지는 단독주택으로서 활용 가치가 높음.

* 생활 편의 접근성: 수원초등학교 인근 및 읍소재지 외곽에 위치하여 생활 여건 양호.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 인해 모든 등기 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 취득 가능하여 효율적인 부동산 운영 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,011,480원임.

인근 유사 부동산의 최근 거래 사례(연립, 다세대)는 1억 6,500만 원에서 1억 9,000만 원 사이에서 형성되어 있음.

본건은 단독주택으로서 토지 가치가 중요하며, 건물 노후도를 감안하더라도 넓은 토지 면적을 고려할 때 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됨.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정될 것으로 판단됨. 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 접근하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.