나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1998 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1090-13 태성뉴빌라 비동 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1): 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 서측 인근에 위치 하며, 일대는 주택지대로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재 합니다. - 기호(2): 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '성산중학교' 북서측 근거리에 위 치하며, 일대는 주택지대로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 농경지, 등이 혼 재합니다.

교통상황

- 기호(1, 2): 차량의 통행이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사 정은 보통입니다.

건물의 구조

- 기호(1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구조로 <사용승인일: 2002.12.16.> 외벽: 페인트 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(2): 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 구조로 <사용승인일: 1997.02.03.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 강마루 마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

- 기호(1): 다세대주택으로 이용중입니다. - 기호(2): 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(1, 2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호(1): 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. - 기호(2): 2필지 일단의 부정형의 토지로 완경사지이고, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 기호(1): 서측으로 폭 4m~6m의 포장도로에 접합니다. - 기호(2): 북동측으로 폭 약 8m 및 서측으로 폭 4m~5m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 고성리 1090-13번지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면), 상대보호구역(2021-03-31), 하수처 리구역(2021-10-16), 토지거래계약에관한허가구역(2021-11-06)(제2공 항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))입니다. - 고성리 2179번지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역), 하수처리구역(2021-10-16), 토지거래계약에관한허가구역(2021- 11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))입 니다. - 고성리 2178-2번지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 장애물제한표면구 역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면), 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역(2021-10-16), 토 지거래계약에관한허가구역(2021-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주 변지역(2024.11.15~2026.11.14))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1998 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1090-13 태성뉴빌라 비동 4층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 양OO (등기부상 말소기준권리 채권자: 양무아)

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.19㎡ (약 15.79평)

토지지분: 52.194㎡ (약 15.79평)

건물면적: 71.38㎡ (약 21.60평)

건물지분: 71.38㎡ (약 21.60평)

1.3. 건물 정보

건축물명: 태성뉴빌라 B동

사용승인일: 2002년 12월 16일 (건물 1)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구조

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 주택지대로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 또한 '성산중학교' 북서측 근거리에도 위치합니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건물은 서측으로 폭 4m~6m의 포장도로에 접해 있어 차량의 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 제주지방법원 강제경매개시결정(2025타경1998)에 의해 매각으로 소멸될 권리는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이며, 선순위 권리(소유권 보존, 이전 등)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 제시된 등기부요약 상 강제경매 개시결정(갑16)이 말소기준권리이며, 이보다 앞선 권리들은 모두 말소 대상이거나 인수 대상이 아님을 나타냅니다. (집행 법원의 최종 결정에 따라 달라질 수 있으므로, 등기부등본 재확인 필수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2025년 06월 02일

* 배당신고일자: 2026년 02월 13일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당될 예정임을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당이 부족할 경우의 법적 문제가 발생할 소지가 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서귀포시 성산읍 고성리의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 인근에 학교가 위치하고 있어 관련 배후 수요도 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 동남초등학교, 성산중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 권 씨의 존재입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 105,000,000원이 경매 절차에서 모두 배당받지 못할 경우, 임차인이 새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구하거나 다른 법적 조치를 취할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 부담이나 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역: 주거 기능을 중심으로 이용하며, 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하로 건축 가능합니다.

* 고도지구(20M 이하): 건축물의 높이가 제한됩니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한됩니다.

* 장애물제한표면구역: 항공기 운항 안전을 위한 장애물 설치이 제한됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2024.11.15~2026.11.14)

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 성산읍의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 2002년 준공으로 연식이 있으나, 일반적인 유지보수 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 상당한 금액(105,000,000원)인 점은 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 투자 결정 시 이를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 성산읍 지역의 주거지로서의 안정적인 수요

* 동남초등학교, 성산중학교 인근으로 교육 환경 우수

* 단지 내 다른 건물(태성주택 가동)의 최근 매매 사례를 통해 시세 파악 가능 (2026년 7월, 77.32㎡, 126,500,000원)

9. 예상 입찰가

감정가는 128,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

- 2026년 4월: 78.48㎡, 120,000,000원

- 2026년 6월: 45㎡, 74,000,000원

- 2026년 7월: 77.32㎡, 126,500,000원

가장 유사한 사례는 77.32㎡ 건물이 126,500,000원에 거래된 건으로, 본 물건(71.38㎡)의 시세는 약 116,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 범위 내에 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 105,000,000원)는 큰 위험 요소입니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 소통 및 배당 현황 등을 면밀히 확인한 후 최종 금액을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.