나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50739 [1] 전라남도 완도군 신지면 월양리 254-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 월양리 소재 "가인마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 해안농촌지대임.

교통상황

본건까지 대체로 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 평지로 전 및 진입도로로 이용중임. 기호 2,3 : 부정형 평지로 단독주택 부지로 이용중임. * 기호 1,2,3 공히 장기간 방치된 다수의 수목이 식재되어 있음.

인접 도로상태

기호 1 : 북서측으로 소폭의 포장도로와 접함. 기호 2,3 : 인접지(본건 기호 1)을 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,3 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

기호 1 토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "전 및 진입도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시창호임.

이용상태

(가) 주택으로 이용중임.

설비내역

(가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

공부상 281 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 280,281 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1. 특별매각조건(농지취득자격증명서 제출요-미제출시 보증금 미반환) 있으며, 일부면적(17.5㎡)이 연접 대지(월양리 281대)의 진출입로로 활용되고 있음(2026.06.02.자 신지면 사실조회회신 참조)
2. 목록1.2.3. 지상 제시외 수목 및 목록2. 지상 제시외 건물(4-1, 4-2) 매각포함
3. 목록1. 공부상 지목은 “답”이나 현황 “전 및 진입도로”임
4. 목록4. 건물은 월양리 281번지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황은 월양리 280번지, 281번지 양지상에 소재함
5. 인접지와의 지적 경계가 불분명한바, 정확한 경계 등은 필요시 측량을 통한 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50739 (1) 부동산강제경매 사건으로, 전라남도 완도군 신지면 월양리 254-1에 소재한 단독주택입니다.

감정가는 86,698,000원입니다.

토지는 521.00㎡ (약 157.6평)이며, 건물 면적은 67.83㎡ (약 20.5평)입니다.

건물 제시외 면적은 9.00㎡ (약 2.7평)입니다.

본 물건은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 엠메이드대부입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 완도군 신지면 월양리 소재 "가인마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 해안 농촌지대입니다.

대체로 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본 건 토지(기호 1)는 북서측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있으며, 건물(기호 2, 3)은 인접지(본 건 기호 1)를 통해 출입이 가능합니다.

주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 엠메이드대부입니다.

등기부상 여러 권리 내역이 확인되나, 경매 절차상 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부상 소유권이전 이력이 있으며, 가장 최근 소유권 이전은 2023년 6월 13일에 이루어졌습니다.

말소기준권리인 평택세무서장의 압류(2023년 8월 1일) 및 한국자산관리공사의 가압류(2025년 9월 26일), 엠메이드대부의 강제경매 개시결정(2025년 12월 5일) 등이 확인됩니다.

건물 등기부상에서도 유사한 권리 변동 및 말소 예정인 권리들이 확인됩니다.

특별한 인수사항은 없어 보이나, 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 해안 농촌 지역에 위치하며, 상업 활동보다는 농업 및 어업 중심의 생활권으로 보입니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

명사십리 해수욕장과 같은 관광지와 차량으로 5분 거리에 위치하여 관광객 유입 가능성이 있으나, 직접적인 상권 형성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주위는 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 한적하고 조용한 생활 환경을 제공합니다.

차량 접근은 용이한 편이며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

가인마을 내에 위치하며, 신지면사무소 및 주요 편의시설까지는 차량으로 이동이 필요합니다.

해안 농촌 지역의 특성상 자연 친화적인 환경에서 생활할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건은 공부상 지목이 "답"이나 현황 "전 및 진입도로"로 이용되고 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수이며 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다.

* 진입로 활용: 일부 토지 면적(17.5㎡)이 연접 대지(월양리 281대)의 진출입로로 활용되고 있어, 사용에 따른 분쟁의 소지가 있습니다. (2026.06.02.자 신지면 사실조회회신 참조)

* 공부와의 차이: 토지의 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "전 및 진입도로"이며, 건물은 공부상 281번지 지상 소재로 등재되었으나 현황은 280, 281번지 양 지상에 소재하는 등 공부와 현황 간 차이가 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접지와 지적 경계가 불분명하여, 필요시 측량을 통한 확인이 요구됩니다.

* 제시외 물건: 목록 1, 2, 3 지상 제시외 수목 및 목록 2 지상 제시외 건물(4-1, 4-2)이 매각에 포함됩니다.

* 토지 이용 상태: 장기간 방치된 다수의 수목이 식재되어 있으며, 토지(기호 1)는 부정형 평지로 전 및 진입도로로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 신지면 월양리에 위치한 단독주택으로, 농경지와 주택이 혼재된 해안 농촌 지역에 속합니다. 감정가는 86,698,000원입니다.

토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 농지취득자격증명 제출이라는 특별한 매각 조건과 토지의 일부가 진입로로 활용되고 공부와 현황이 상이하며 지적 경계가 불분명한 점 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

특히, 농지법 관련 규제 및 인접 토지와의 관계 설정이 중요한 관건이 될 것으로 보입니다.

신중한 현장 조사를 통해 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 명확한 법적 검토 후 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 완도군 신지면의 한적한 해안 농촌 지역에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 감정가 86,698,000원을 기준으로, 물건의 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

* 농촌 지역의 부동산으로서 귀농, 주말 주택, 또는 소규모 농업 활동을 계획하는 투자자에게 고려될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 86,698,000원입니다. 주변 시세 조사를 종합적으로 고려하고, 현장 조사를 통해 확인된 권리 관계, 토지 이용 현황, 법적 제약 사항(농지취득자격증명, 진입로 활용, 공부상 지목과 현황 차이 등)을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 7천만원 초반대에서 8천만원 초반대 를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

다만, 해당 가격 범위는 일반적인 시세와 감정가를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 주변 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.