나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50733 [1] 전라남도 완도군 노화읍 충도리 209-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 완도군 노화읍 충도리 소재 "충도마을" 남동측 인근에 위치하고, 주변은 농경지, 임야 등이 소재하는 해안 농경지대로서, 일반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 위치하고 있어 일반적인 교통수단 이용은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본 건은 부정형 완경사지로서, 묵전임.

인접 도로상태

본 건은 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 출입을 하여야 하나, 잡목 등으로 인하여 불편시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1 : 보전관리지역,가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 특별매각조건(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환) 있으며, 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2026.01.09.자 노화읍 사실조회회신 참조)
2. 지목은 “전”이나 현황은 “묵전”(임야) 상태임
3. 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 해남지원 2025타경50733 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 완도군 노화읍 충도리 209-2이며, 용도는 전입니다.

감정가는 18,999,900원입니다.

토지 면적은 2043.00㎡ (약 618평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 건물은 존재하지 않습니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 완도군 노화읍 충도리 소재 "충도마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 해안 농경지대로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 본 건 인근까지 가능하나, 도서 지역에 위치하여 일반적인 교통수단을 이용하는 데는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입해야 하며, 현재 잡목 등으로 인해 통행이 불편한 상황입니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 채권자는 김OO입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 1965년 6월 28일에 강태봉 씨 명의로 이루어졌으며, 이후 2008년 6월 30일에 강명남 씨에게 증여를 통해 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리는 2025년 12월 5일 접수된 김한섭 외 5명 명의의 광주지방법원 해남지원 강제경매 개시 결정(채권금액 232,142,000원)입니다.

매각으로 인해 해당 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 완도군 노화읍의 농어촌 지역에 위치한 농경지로서, 상업 시설보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

도서 지역의 특성상 인구 밀도가 낮고, 광범위한 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 구성될 가능성이 높습니다.

주변 환경이 농경지 및 임야로 이루어져 있어, 배후 수요가 풍부한 도심형 상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

완도군 노화읍은 섬 지역으로, 기본적인 행정 및 생활 편의시설이 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

검색 결과에 따르면, 완도군 전체적으로는 해양 치유센터, 완도수목원, 완도타워 등 관광 자원이 있으며, 신선한 해산물(전복, 해조류 등)을 접할 수 있습니다.

노화읍에는 생활밀착형 숲(이포리 건강테마촌 일원)이 조성되어 있는 등 지역 주민의 삶의 질 향상을 위한 노력이 있습니다.

다만, 본 물건의 구체적인 소재지(충도리)는 섬 내에서도 비교적 외곽의 농경지대로 추정되어, 읍내의 편의시설까지의 접근성은 별도로 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

* 현황과 공부상 불일치: 지목은 "전"이나 현황은 "묵전"(임야) 상태로, 실제 이용 현황과 공부상 지목 간 차이가 존재합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통해야만 진입이 가능하며, 이 과정에서 잡목 등으로 인한 통행 불편이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 보전관리지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역(젖소, 닭, 오리, 개, 돼지 제한)으로 지정되어 있습니다. 또한, 영농 여건 불리 농지로 분류되어 있습니다.

* 원상회복 가능성: 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍에 위치한 농지로서, 맹지이고 현황이 공부와 다르며 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 조건이 있는 점 등 다수의 제약 요건을 가지고 있습니다.

특히, '묵전' 상태와 '맹지'라는 점은 실제 농지 이용 및 개발에 있어 큰 장애물이 될 수 있습니다.

따라서 해당 물건에 대한 투자 결정은 이러한 잠재적 리스크와 취득 조건을 충분히 인지하고, 본인이 직접 농지를 취득하고 관리할 수 있는 능력이 있는지, 관련 법규를 충족할 수 있는지 등을 신중하게 검토한 후에 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 생산 목적을 가진 실수요자에게는 낮은 감정가로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 섬 지역의 자연환경을 활용한 농업 또는 관련 활동에 관심 있는 경우 고려해볼 수 있습니다.

* 이러한 투자 포인트들은 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부와 '맹지', '묵전' 상태 등 제반 리스크를 극복할 수 있다는 전제 하에 의미를 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 묵전 상태, 농지취득자격증명 필수라는 중대한 제약 조건과 함께 영농여건 불리 농지라는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 및 절차, 현황(묵전) 개선을 위한 투자 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

제시된 감정가 18,999,900원을 기준으로, 위에 언급된 리스크 요인들을 감안하여 투자 가치를 평가해야 하며, 일반적으로는 이러한 물건의 경우 감정가 대비 낮은 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

하지만 이는 매우 투기적인 예측이며, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 인수 가능한 조건과 예상되는 비용을 파악한 후 신중하게 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.