나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9045 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421, 422-5 대경엘리시아3차 제101동 제2층 제201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시119센터' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지방도주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 101동 4층 내 2층 201호건으로서, (사용승인일자: 2019.08.22.) 외벽: 타일마감, 스타코마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 강마루마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 연립주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①,②: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 13미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분 뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16) <하수도법>. 일련번호②: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9045 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 633,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421, 422-5 대경엘리시아3차 제101동 제2층 제201호

* 용도: 연립주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지/건물 현황

* 토지면적: 142.42㎡ (약 43.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 계획관리지역 등 (상세 내용은 6.1 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시119센터' 남측 근거리에 위치함.

* 주위는 과수원, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변 농촌지대임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 11월 1일 접수된 주식회사우드랜드자산관리대부의 근저당권(396,000,000원)임.

* 이하 접수된 모든 권리(주택임차권, 근질권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 616,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 신

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-11-11

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음.

* 신고된 임차인은 대항력이 없으며, 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

* 주변 '삼정G.edu' 단지의 최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 6월 1일, 전용면적 74.43㎡(약 22.5평)이 277,000,000원에 거래되었음.

* 2026년 6월 15일, 전용면적 84.87㎡(약 25.6평)이 330,000,000원에 거래되었음.

* 본건의 건물면적은 99.00㎡(약 29.95평)으로, 주변 시세 대비 넓은 면적을 가지고 있으나, 실제 전용면적은 이에 미치지 못할 가능성이 있음.

* 최근 거래가격을 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 대략 300,000,000원 ~ 380,000,000원 범위로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 2019년 8월 22일 사용승인.

* 외벽: 타일마감, 스타코마감 등

* 내벽: 벽지마감 등

* 바닥: 강마루마감 등

* 창호: PVC샷시창 등

* 설비: 기본 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 천장매립형 에어컨, 가스보일러 난방 설비 등이 되어 있음.

5.2. 주변 편의/교육/의료 시설

* 본건은 지방도 주변 농촌지대에 위치하며, 주변에 과수원, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 분포함.

* 상세 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 제공되지 않으나, '영어교육도시119센터' 인근에 위치하여 관련 공공시설 접근은 용이할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지(일련번호①, ②)는 계획관리지역임.

* 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한 또는 전부 제한)에 해당됨.

* 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급, 건축계획심의대상구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. (각 법률 및 고시 내용 참조 필요)

* 하수처리구역에 포함됨.

6.2. 건물 하자

* 제공된 자료만으로는 건물 자체의 물리적 하자에 대한 정보는 확인할 수 없음. 현장 확인이 필요함.

6.3. 주변 시설

* 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 연립주택으로, 교통 및 주거 환경이 비교적 양호한 편임.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확한 물건임.

* 다만, 감정가가 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 중요함.

* 토지 이용 계획상 여러 환경 보전 및 개발 제한 구역에 속해 있어, 향후 재건축 등 개발 가능성을 고려할 때 제한 사항을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨.

* 제주 지역 부동산 시장의 잠재적 가치를 고려한 장기 투자 관점에서 접근 가능.

* 영어교육도시 인근으로 관련 배후 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가격을 기준으로 볼 때, 전용면적 84.87㎡가 330,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(등록면적 99.00㎡)의 적정 시장 가치는 350,000,000원 내외로 추정됨.

* 감정가(633,000,000원)는 시세보다 매우 높으므로, 시세 반영하여 보수적으로 접근해야 함.

* 안정적인 투자를 위해, 최근 거래된 330,000,000원 수준 또는 그보다 약간 높은 340,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

* 본 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없는 점을 전제로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.