나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2002 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 비가림 포함
-목록 2. 건물은 다가구 주택으로 이용 중임.
-목록 2. 건물에 매각에서 제외하는 제시외 창고가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경2002 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1

* 용도: 근린주택 (건축물대장상 주용도: 단독주택, 현황: 다가구 주택 및 근린생활시설 이용 추정)

* 감정가: 1,479,594,800원

* 토지면적: 637.00㎡ (약 192.7평)

* 건물면적: 483.53㎡ (약 146.3평)

* 건물 제시외면적: 13.00㎡ (비가림 등 매각 포함)

* 매각 제외: 제시외 창고 약 9.6㎡ (판넬조)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2017-05-26

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리에 위치하며, 주변은 관광지 및 전원 주택 지역과 인접하고 있습니다.

* 인근에 오설록 티 뮤지엄, 카멜리아힐, 제주항공우주박물관 등 주요 관광지가 산재하여 방문객 유동이 많은 지역입니다.

* 주요 도로 접근성이 양호하며, 안덕면사무소, 학교, 편의시설 등 생활 기반 시설까지의 접근성은 차량 이용 시 5~15분 내외 소요됩니다.

* 주변에 주요 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 등기부상 채무 총액은 토지 1,318,047,030원, 건물 1,388,047,030원이며, 이는 근저당 및 가압류 등 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 본 경매 개시 결정(2025타경2002)의 말소기준권리(을23, 2018-01-31 접수 신한은행 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을8, 을9) 또한 말소 처리되어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (특이사항: 금액 미상이라도 주의 필요)

* 서 : 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음.

* 주식회사대망: 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 25,000,000원, 차임 2,500,000원, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 안덕면 서광리라는 지역적 특성상 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설과 다가구 주택이 복합된 형태의 상권으로 분석됩니다.

* 인근 "라모인빌리지" (제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1395번지, 건축년도 2016년)의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 59.75㎡ (약 18평) 다세대 주택이 2025년 2월 2억 1천만원, 2026년 1월 2억 5백만원, 2026년 5월 2억원에 거래되었습니다.

* 본건은 '라모인빌리지'와 유사한 건축년도(2016년)를 가지는 건물로, 개별 호실 규모나 용도 구성이 다세대 주택 단위 거래와는 차이가 있으나, 주변 시세 형성 수준을 가늠하는 지표로 활용될 수 있습니다.

* 본 건물이 다가구 주택으로서 총 7개 호실(건축물대장상 가족수 7)이 있다고 가정할 때, 개별 호실의 가치를 합산한 총액은 주변 시세와 유사한 수준을 보입니다. (예: 7개 호실 x 2억원/호실 = 14억원)

* 감정평가액 14억 7959만 4800원은 이러한 개별 호실 가치 합산액과 유사한 수준으로, 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 제주도 서귀포시 안덕면 서광리로, 관광 명소와 근접하여 잠재적 임대 수요가 높은 지역입니다.

* 주변으로 중산간도로가 잘 정비되어 있어 차량 이동이 용이하며, 도심으로의 접근성도 갖추고 있습니다.

* * 교육 시설: 안덕초등학교, 산방산중학교 등 (차량 5~15분 거리)

* * 의료 시설: 서귀포시내 병원 및 보건소 (차량 30분 이상 소요)

* * 편의 시설: 인근 관광지 내 상업시설, 편의점 등 (차량 5~10분 거리)

* * 문화/관광 시설: 오설록, 카멜리아힐, 항공우주박물관 등 다수

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 주용도는 '단독주택'이나, 실제 다가구 주택으로 이용 중이라는 점에서 용도에 따른 불일치 가능성이 있습니다. 이는 추후 건물 활용 및 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 일부(약 9.6㎡)가 매각에서 제외되는 제시외 창고로 존재합니다.

* 본건 건물 자체의 제시외 면적 13.00㎡(비가림 등)는 매각에 포함되나, 별도로 약 9.6㎡의 제시외 창고는 낙찰자가 취득할 수 없습니다.

* 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주도 서귀포시 안덕면의 관광 중심지에 위치한 근린주택/다가구 주택으로, 건축 후 8년이 경과하여 건물의 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 점, 그리고 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정인 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 것입니다.

* 주변 유사 건물(라모인빌리지)의 거래 사례와 본건의 감정평가액을 비교했을 때, 감정평가액이 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 매각 제외 물건의 존재 등은 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광지의 핵심 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 다가구 주택으로 구성되어 있다면, 다수의 임대 수입원을 확보할 수 있습니다.

* 건축 후 8년 경과로 신축 효과는 다소 줄었으나, 유지보수 상태에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

* 향후 제주도 부동산 시장의 회복 및 관광객 증가 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,479,594,800원입니다.

* 주변 유사 다세대 주택의 거래 사례 분석 시, 개별 호실 가치의 총합이 감정가와 유사한 수준을 형성하고 있습니다.

* 본건은 다가구 주택으로서 임대 수익 창출이 가능하나, 차임이 없는 임차인이 다수 존재하여 순수 임대수익률 분석에는 한계가 있습니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 부담은 적은 편입니다.

* 최근 부동산 시장 상황 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 약 1,257,000,000원 ~ 1,332,000,000원 범위로 제안합니다.

* 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 재확인하고, 명도 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.