나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9064 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2154 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '성산중학교' 북서측 근거리에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 농지, 나지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형으로서 대체로 평탄하며 일부 완경사지이며, 과수원 등으로 이용중임. 기호(2) : 부정형으로서 완경사지이며, 나지 등임. 기호(3) : 부정형으로서 대체로 평탄하며 일부 완경사지이며, 과수원 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 광대로에 접하며, 북측으로 소로에 접함. 기호(2) : 남측으로 광대로에 접함. 기호(3) : 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역(2024-10-16), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)). 기호(2) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역(2024-10-16), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 공부상 지목이 '수도용지'이나 현황은 나지 등임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2, 3) 토지는 공유지분 토지로서 「감정평가에 관한 규칙」 제7조 제4항에 따라 귀 제시목록상의 '한예교, 한태호' 지분만을 감정평가하였으며, 매각지분만의 위치 및 경계 확인이 곤란한바 전체면적을 기준으로 한 평균단가를 적용하되, 귀 제시목록상의 지분비율(6분의 2)에 의거 면적을 사정하여 평가하였음. 3) 기호(1, 3) 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목 등을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4) 기호(1) 토지는 후첨 지적개황도와 같이 일부가 현황 도로로 이용중인 것으로 판단되는바, 감정평가시 이를 감안하였음. 5) 기호(2) 토지는 공부상 지목이 '수도용지'이나 현황은 나지 등으로서 감정평가시 현황을 기준으로 하였음. 성산읍사무소 상하수도과 문의 결과, 기호(2) 토지는 과서 고가수조 등이 소재하였던 것으로 조사되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각임, 공유자 우선매수신고 제한 있음.(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 유효하며 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경9064 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2154

용도: 과수원

감정가: 1,746,939,660 원

토지면적: 5,271.00㎡ (약 1,597.55 평)

토지 지분 면적: 1,756.8243㎡ (약 531.78 평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 손

1.2. 감정평가 요약

본 건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '성산중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농지, 나지 등이 소재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

이용 상태는 부정형으로서 대체로 평탄하거나 일부 완경사지이며, 과수원 등으로 이용 중이거나 나지 상태입니다. (기호 1, 3은 과수원, 기호 2는 나지 등)

인접 도로 상태는 남동측 또는 남측으로 광대로, 북측으로는 소로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로/대로 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역)에 해당합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분 매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하나, 신고 시 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 유효하며, 미이행 시 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.

* 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 선순위 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약상 말소된 것으로 확인됩니다. (을25, 지상권설정, 평리새마을금고, 말소)

* 토지 기호(1, 3) 상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 포함되어 평가되었습니다.

* 토지 기호(1)의 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 감안되었습니다.

* 토지 기호(2)는 공부상 지목이 '수도용지'이나 현황은 나지 상태이며, 과거 고가수조 등이 소재하였던 것으로 조사되었습니다.

* 목록 1, 2, 3 토지 모두 제2종일반주거지역으로 농지취득자격증명은 불필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치하며, '성산중학교' 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 주택, 근린생활시설, 농지, 나지 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다. 또한, 성산일출봉, 섭지코지, 광치기해변 등 주요 관광지와 인근에 위치하여 관광 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지 기호(1)는 남동측 광대로와 북측 소로에 접해 있으며, 기호(2)는 남측 광대로에, 기호(3)는 북측 소로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 제주 제2공항 개발사업 예정 지역에 포함되어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 25일 접수된 평리새마을금고의 근저당권 (을22)으로 확인됩니다. 이 권리 이후 등기된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리 외 다수의 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정 등의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 말소기준권리: 을22, 2021-02-25, 손연옥외 1명 근저당권, 840,000,000원, 말소.

* 기타 말소 권리: 갑구6번안근희지분전부근저당권(평리새마을금고), 을25 지상권설정(평리새마을금고), 12번한예교지분,한태호지분임의경매(손연옥외 1명), 12번한예교지분,한태호지분가압류(울산신용보증재단).

* 존속 가능 권리: 갑12번(2025-11-19, 6번안근희지분전부이전, 한예교외 1명), 갑13번(2025-11-28, 12번한예교지분,한태호지분임의경매, 손연옥외 1명 - 이 권리도 말소된 것으로 보이나, 순서상 주의 필요).

전체 등기부채권 총액은 859,671,664원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 관광 자원

본 건은 성산중학교 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 제주 동부권의 대표적인 관광지인 성산일출봉, 섭지코지, 광치기해변 등이 인근에 있어 관광객 유동인구가 많을 것으로 보입니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 주택, 근린생활시설이 분포하고 있으며, 성산중학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 접근도 가능합니다. 다만, 상세한 편의시설이나 문화시설 등에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이므로, 단독으로 모든 의사결정을 할 수 없는 제약이 따릅니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 개발 관련

* 토지거래계약허가구역 (제2공항개발사업예정지역): 제주 제2공항 건설 사업 예정 지역에 포함되어 있어, 토지 거래 시 허가가 필요하며 개발 행위에 상당한 제약이 예상됩니다. 이는 사업의 불확실성 및 장기적인 개발 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축계획심의대상구역: 건축 시 심의 대상이 될 수 있어 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 고도지구: 건축물 높이 제한이 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

* 기호(2) 토지는 공부상 지목이 '수도용지'이나 현황은 나지 상태이며, 과거 고가수조 등이 소재했던 것으로 조사되어, 이용 용도 변경 또는 철거 관련 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기호(1) 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 법적 소유 관계 및 이용에 관한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 사항

* 토지 상에 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 임대관계는 미상으로, 혹시 모를 임차인과의 분쟁 가능성은 배제할 수 없으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍의 관광 중심지 인근에 위치한 과수원 지분 경매 물건입니다. 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지와 인접하여 입지적 장점이 있으나, 제주 제2공항 개발사업 예정 지역으로 인한 토지거래허가구역 지정, 지분 매각이라는 점은 상당한 제약 사항입니다. 또한, 현황과 공부상의 차이, 미상인 수목 존재 등은 추가적인 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부권의 주요 관광지에 인접한 위치적 장점.

* 제2공항 개발 시 잠재적인 지역 발전 가능성 (단, 개발 계획의 불확실성 존재).

* 제2종일반주거지역으로 향후 용도 변경 가능성.

* 인수할 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건 경매 낙찰가, 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성 및 제한 사항, 공유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 분석하고, 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경9064 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2154

용도: 과수원

감정가: 1,746,939,660 원

토지면적: 5,271.00㎡ (약 1,597.55 평)

토지 지분 면적: 1,756.8243㎡ (약 531.78 평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 손

1.2. 감정평가 요약

본 건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '성산중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농지, 나지 등이 소재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

이용 상태는 부정형으로서 대체로 평탄하거나 일부 완경사지이며, 과수원 등으로 이용 중이거나 나지 상태입니다. (기호 1, 3은 과수원, 기호 2는 나지 등)

인접 도로 상태는 남동측 또는 남측으로 광대로, 북측으로는 소로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역)에 해당합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분 매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하나, 신고 시 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 유효하며, 미이행 시 차회 기일부터는 우선권이 없습니다.

* 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 선순위 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약상 말소된 것으로 확인됩니다. (을25, 지상권설정, 평리새마을금고, 말소)

* 토지 기호(1, 3) 상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 포함되어 평가되었습니다.

* 토지 기호(1)의 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 감안되었습니다.

* 토지 기호(2)는 공부상 지목이 '수도용지'이나 현황은 나지 상태이며, 과거 고가수조 등이 소재하였던 것으로 조사되었습니다.

* 목록 1, 2, 3 토지 모두 제2종일반주거지역으로 농지취득자격증명은 불필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리에 위치하며, '성산중학교' 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 주택, 근린생활시설, 농지, 나지 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다. 또한, 성산일출봉, 섭지코지, 광치기해변 등 주요 관광지와 인근에 위치하여 관광 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지 기호(1)는 남동측 광대로와 북측 소로에 접해 있으며, 기호(2)는 남측 광대로에, 기호(3)는 북측 소로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 제주 제2공항 개발사업 예정 지역에 포함되어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 25일 접수된 손연옥외 1명 명의의 근저당권 (을22)으로 확인됩니다. 이 권리 이후 등기된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리 외 다수의 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정 등의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 말소기준권리: 을22, 2021-02-25, 손연옥외 1명 근저당권, 840,000,000원, 말소.

* 기타 말소 권리: 갑구6번안근희지분전부근저당권(평리새마을금고), 을25 지상권설정(평리새마을금고), 12번한예교지분,한태호지분임의경매(손연옥외 1명), 12번한예교지분,한태호지분가압류(울산신용보증재단).

* 존속 가능 권리: 갑12번(2025-11-19, 6번안근희지분전부이전, 한예교외 1명) 및 갑13번(2025-11-28, 12번한예교지분,한태호지분임의경매, 손연옥외 1명)이 있으나, 이들 권리 역시 매각으로 인해 말소될 가능성이 높습니다.

전체 등기부채권 총액은 859,671,664원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 관광 자원

본 건은 성산중학교 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 제주 동부권의 대표적인 관광지인 성산일출봉, 섭지코지, 광치기해변 등이 인근에 있어 관광객 유동인구가 많을 것으로 보입니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 주택, 근린생활시설이 분포하고 있으며, 성산중학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 접근도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이므로, 단독으로 모든 의사결정을 할 수 없는 제약이 따릅니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 개발 관련

* 토지거래계약허가구역 (제2공항개발사업예정지역): 제주 제2공항 건설 사업 예정 지역에 포함되어 있어, 토지 거래 시 허가가 필요하며 개발 행위에 상당한 제약이 예상됩니다. 이는 사업의 불확실성 및 장기적인 개발 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축계획심의대상구역: 건축 시 심의 대상이 될 수 있어 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 고도지구: 건축물 높이 제한이 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

* 기호(2) 토지는 공부상 지목이 '수도용지'이나 현황은 나지 상태이며, 과거 고가수조 등이 소재했던 것으로 조사되어, 이용 용도 변경 또는 철거 관련 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기호(1) 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 법적 소유 관계 및 이용에 관한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 사항

* 토지 상에 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 임대관계는 미상으로, 혹시 모를 임차인과의 분쟁 가능성은 배제할 수 없으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍의 관광 중심지 인근에 위치한 과수원 지분 경매 물건입니다. 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지와 인접하여 입지적 장점이 있으나, 제주 제2공항 개발사업 예정 지역으로 인한 토지거래허가구역 지정, 지분 매각이라는 점은 상당한 제약 사항입니다. 또한, 현황과 공부상의 차이, 미상인 수목 존재 등은 추가적인 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부권의 주요 관광지에 인접한 위치적 장점.

* 제2공항 개발 시 잠재적인 지역 발전 가능성 (단, 개발 계획의 불확실성 존재).

* 제2종일반주거지역으로 향후 용도 변경 가능성.

* 인수할 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건 경매 낙찰가, 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성 및 제한 사항, 공유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 분석하고, 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.